Voiko asuntolainaa saada ilman säästöjä tai rikkaita vanhempia?

Kuka voi saada asuntolainaa? OP Ryhmä teetti Taloustutkimuksella kyselytutkimuksen, johon vastasi verkkopaneelissa noin 2600 suomalaista. Heistä noin 570 kertoi lykänneensä asunnon ostamista tai vastasi, ettei ole lainkaan kiinnostunut asunnon ostamisesta. Yleisin syy tähän oli se, ettei vastaaja kokenut hänellä olevan varaa ostaa asuntoa. Tämän valitsi yhdeksi vastausvaihtoehdokseen 43 prosenttia vastaajista.

Vastaajista 24 prosenttia odotti oman taloustilanteen vakautumista ja 19 prosenttia asuntojen hintojen laskua. Vastausvaihtoehdoista saattoi valita niin monta kuin haluaa, ja lisäksi vastaajat saattoivat kertoa avoimesti syitään siihen, mikä saisi heidät kiinnostumaan asunnon ostamisesta.

– Jos pankit antaisivat lainoja pienituloisille, mutta ei kuule irtoa, totesi yksi vastaaja.

Ellei asuntolainaa ole koskaan ollut, voi siihen liittyä useita ennakkoluuloja. Kysyimme OP Ryhmän asuntorahoituksen vakuuksista ja digitaalisesta asuntokaupasta vastaavalta johtajalta Anna Niinimäeltä, pitävätkö ennakkoluulot paikkansa.

Ei vakituista työtä – onko turha hakea lainaa?

Moni miettii, täytyykö hakijalla olla vakituinen työpaikka, jotta asuntolainaa voi saada. Millaisia asioita pankki tuloihin liittyen katsoo, kun asiakas tulee hakemaan lainaa?

– Vakituinen työpaikka ei ole enää nykyään pakollinen edellytys lainan saamiselle. Tietyillä aloilla on pitkiä määräaikaisuuksia, jotka pankin silmissä rinnastuvat vakituiseen työsuhteeseen. Lainapäätöstä tehdessään pankki katsoo työhistoriaa ja arvioi tulevaisuuden näkymiä. Tärkein luoton myöntämisen edellytys on asiakkaan maksukyky, joka linkittyy vahvasti myös siihen, millaista kotia ollaan hankkimassa ja ovatko suunnitelmat realistisia, Niinimäki tiivistää.

Maksukykyyn liittyen kartoitetaan myös asumisen kuluja, jotka voivat muuttua vuokra-asunnosta omistusasuntoon muuttaessa. Omistusasunnossa maksettavaksi tulevat vuokran sijaan lainan kuukausierät, sähkö- ja vesikulut, sekä kerros- ja rivitaloyhtiössä hoito- ja mahdollinen rahoitusvastike.

– Lainan hoitokulut pystyy netissä olevien lainalaskureiden avulla hahmottamaan etukäteen melko hyvin, ja näitä laskureita kannattaa myös käyttää. On tärkeää ymmärtää, mihin sitoutuu ostamalla asunnon, ja mitä asuminen halutussa asunnossa kokonaisuudessaan maksaa.

Ei säästöjä - ei asuntolainaa?

Ellei lainaneuvotteluja ole vielä käynyt, voi käsitys lainan saamista varten tarvittavista säästöistäkin olla väärä. Voiko asuntolainaa saada ilman säästöjä? Ellei, kuinka paljon säästöjä oikein pitää olla?

– Säästöt ovat asuntolainaa haettaessa plussa. Säästöt osoittavat, että hakijalla on ollut tuloja enemmän kuin menoja, ja samalla säästöt osoittavat myös tietynlaista pitkäjänteisyyttä oman talouden suunnittelussa. Tässäkin asiassa kokonaisuus ratkaisee, Niinimäki sanoo.

Usein erilaisia ratkaisuvaihtoehtoja löytyy, vaikkei säästöjä olisi kertynytkään kymmeniätuhansia euroja.

– Asunnonostohaavetta ei tarvitse yleensä kokonaan silloinkaan haudata, mikäli hanke, johon asiakas on ryhtymässä, on muutoin asiakkaan maksukykyyn ja taloudelliseen tilanteeseen nähden realistinen, Niinimäki sanoo.

Hän kuitenkin kehottaa aloittamaan säästämisen ajoissa ja kirjaamaan säästöjä ylös säntillisesti.

– Suunnittelu kannattaa aloittaa siitä, että kirjaa ylös tulonsa ja menonsa. Se auttaa tarkastelemaan kriittisesti, voisiko jostain menoista karsia. Tyypillinen kuluerä ovat monelle nuorelle erilaiset suoratoistopalvelut, joista voi kertyä kuukaudessa maksettavaksi isokin summa, Niinimäki sanoo.

Säästää kannattaa aina, vaikka vähänkin, oli suunnitteilla asunnon hankinta tai ei. Ensiasunnon ostajalle on suunnattu valtion tukema säästötapa ASP-säästäminen, jonka ehdot muuttuivat vuonna 2023 säästäjän kannalta entistä paremmiksi. ASP-tilisäästöille saa esimerkiksi hyvää talletuskorkoa ja lisäkoron, joka maksetaan asuntokaupan yhteydessä.

Unelmieni koti on minulle vielä liian kallis - kannattaako vain jatkaa säästämistä?

Kun lähdetään etsimään omaa kotia, saattavat unelmat kasvaa matkan varrella. Joskus pankissa käykin ilmi, ettei haluttuun unelmien kotiin ole tällä hetkellä mahdollista saada riittävän suurta lainaa. Miten pankki oikein päättää, kuinka suuren lainan kukakin hakija saa?

– On äärimmäisen tärkeää, että toteutettava asumisen unelma on realistinen. Neuvottelujen aikana tämä on se seikka, jonka pankki haluaa varmistaa yhdessä asiakkaan kanssa. Oikein mitoitettu laina on sekä asiakkaan että pankin etu. Pankki haluaa varmistaa, että asiakas kykenee maksamaan lainansa pois ja hänelle jää rahaa myös muuhun elämiseen, Niinimäki sanoo.

Sopiva lainan määrä lasketaan lainaneuvottelujen yhteydessä yhdessä asiakkaan kanssa. Laskennassa otetaan huomioon myös se, että korkotaso voi muuttua.

– Myös nollakorkovuosina asuntolainat testattiin kuuden prosentin korkotasolla, sillä muutoksia korkotasoon voi aina tulla, kuten viime kuukausina olemme nähneet. Asuntolainaa maksetaan tyypillisesti niin pitkään, että elämässä voi tulla vastaan myös muita yllätyksiä. Perhe voi kasvaa tai työtilanne muuttua.

Lainan myöntämiseen liittyy myös erilaista sääntelyä liittyen esimerkiksi maksimilaina-aikoihin. Sääntelyn perimmäisenä syynä on ehkäistä kuluttajien ylivelkaantumista.

En tule rikkaasta perheestä, joten mistä hankin vakuudet?

Jos asunnon omistaminen ei lähipiirissä ole kovin yleistä, voi helposti syntyä käsitys, ettei itselläkään olisi asuntoon varaa. Lainaneuvotteluissa ei kuitenkaan käydä läpi lähipiirin raha-asioita. Esimerkiksi lapsuudenperheen taloudellinen tilanne nousee lainaneuvotteluissa esiin vain siinä tapauksessa, että perheen omaisuutta käytettäisiin lainan vakuutena.

Muuten lainan määrää ja sille tarvittavia vakuuksia koskevat pankin yleiset luotonmyöntöperiaatteet ja sääntely. Lainapäätöstä tehdessä tulee kyseeseen enimmäisluototussuhde eli ns. lainakatto, joka tarkoittaa myönnettävän luoton ja vakuuksien arvon suhdetta lainanmyöntöhetkellä. Tämä vaikuttaa siihen, kuinka paljon lainaa voi saada. Enimmäisluototussuhteen mukaisesti lainan määrä voi olla enintään 90 prosenttia.

– Nyrkkisääntönä yleisesti voi pitää sitä, että asunnon vakuusarvo on yleensä 70 prosenttia asunnon arvosta, Niinimäki sanoo.

Ellei asunnon vakuusarvo riitä yksinään tarvittavan lainamäärän saamiseen, pitää lainalle saada lisävakuuksia. Sellainen voi ensiasunnon ostajan kohdalla olla esimerkiksi vanhempien asunto, mutta tämä ei ole ainoa vaihtoehto. Tavallisimmin lisävakuuksina käytetään maksullisia luottotakaustuotteita, joista saa lisätietoa pankin asiantuntijalta.

Puolisoni on työtön, onko mahdoton saada lainaa?

Pitkässä parisuhteessa tulee todennäköisesti vastaan hetkiä, jolloin puolisoiden taloudellinen tilanne eroaa. Toinen voi olla vakituisessa työssä, toinen työtön. Saako sellaisessa tilanteessa lainkaan asuntolainaa?

– Jos lainaa ollaan hankkimassa yhteiseksi, arvioidaan kotitalouden tulot ja menot kokonaisuutena. Lainan myöntämisen lähtökohtana on, että hakijoilla on säännölliset kuukausitulot ja talous on tasapainossa. Mikäli lainanhakijoista toinen on työtön, ei tilanne lainan ottamiselle ole kaikkein otollisin, Niinimäki sanoo.

– Kaikissa tilanteissa voi kuitenkin kääntyä oman pankin puoleen, jolloin kokonaistilannetta voidaan arvioida yhdessä asiantuntijan kanssa.

Asunnon arvot laskussa, kannattaako odottaa parempaa ostohetkeä?

Asuntokauppa käy tällä hetkellä verkkaiseen tahtiin, ja asuntojen hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna. Tämä on saanut asunnon ostajat monella tavalla mietteliääksi. Kannattaako asuntoa edes lähteä ostamaan, kun asuntojen hinnat laskevat? Vai olisiko vielä viisaampi odotella hintojen laskua?

– Mitä aiemmin omaan asuntoon ryhtyy säästämään, sitä todennäköisemmin pääsee myös toteuttamaan omia asumisen unelmiaan. Viime kuukausien kehitys on ollut monin tavoin yllätyksellinen, muistuttaa Niinimäki.

– Asuntomarkkinoiden ennustaminen on vaikeaa, ja vielä vaikeampaa voi olla löytää se oma unelmien koti juuri oikealla hetkellä. Asunnon ostaminen on yksi ihmisen suurimmista taloudellisista päätöksistä. Pitkällä aikavälillä tarkasteltuna asunnon omistaminen on ollut Suomessa hyvin kannattavaa, ja suomalaisten varallisuudesta asunto on valtaosalla merkittävin omaisuuserä.

Sen ennustaminen, koska asuntojen hinnat taas kääntyvät nousuun, on sekin haastavaa.

– Sitä on mahdotonta ennustaa tarkasti. Tällä hetkellä asunnoista on hyvin tarjontaa, ja erityisesti ensiasuntoa harkitsevalle voi asunnon hankinta juuri nyt olla hyvinkin järkevää. Jokainen tarvitsee kodin, jossa asua, perhetilanteet muuttuvat taloustilanteesta riippumatta ja ihmisten asumisen tarpeet samoin. Jos oma talous on tasapainossa, ei asunnonvaihtoa tai -ostoa tarvitse lykätä, Niinimäki sanoo.

Toisille on tärkeää, että oman asunnon arvo nousee asumisaikana, mutta kaikille asunnon arvonnousulla ei ole niin suurta merkitystä. Jos arvonnousu on itselle tärkeää, kannattaa asunto ostaa kehittyvältä alueelta.

– Suurissa kaupungeissa ja niiden välittömässä läheisyydessä hintojen kehitys pitkällä aikavälillä näyttää hyvältä. Epävarmempaa arvonkehitys on syrjäseuduilla. Suurelle osalle meistä oma asunto on kuitenkin ensisijaisesti koti ja vasta toissijaisesti taloudellinen sijoitus, Niinimäki sanoo.

Korot laskevat, kannattaako odottaa nollakorkoaikaa?

Takana on poikkeuksellisen pitkä nollakorkoaika, eli vuosien ajanjakso, jona asuntolainasta ei tarvinnut maksaa lainkaan viitekorkoa. Viime vuoden loppupuolella asuntolainan korot nousivat nopeasti, eikä nousu vieläkään ole pysähtynyt. Kannattaako nyt vielä odottaa, että korot laskevat tai jopa palaavat nollaan?

– Moni koki nollakorkoajan olevan normaali tilanne, mutta pitkällä tähtäimellä negatiiviset viitekorot ovat ennemminkin poikkeustilanne. Korkomarkkinoiden ennustaminen on vaikeaa, mutta tällä hetkellä ekonomistit ennakoivat kovimman koronnousun nyt alkavan hellittää, Niinimäki sanoo.

Kannattaa muistaa, että asuntolaina otetaan yleensä niin pitkäksi aikaa, että takaisinmaksun aikana korkotaso vaihtelee todennäköisesti kumpaakin suuntaan.

– Asuntolaina otetaan tänä päivänä keskimäärin yli 20 vuodeksi, Niinimäki sanoo.

Korkokustannuksia voi ennakoida ottamalla lainaansa korkokaton tai kiinteän koron. Kummassakin tapauksessa korkojen nousu on rajattu. Lainan maksua ja oman talouden riskejä voi myös suojata erilaisilla ratkaisuilla, jotka turvaavat asuntolainan maksun esimerkiksi työttömyyden tai sairauden kohdatessa.

Eikö asunto osteta vasta sitten, kun on vakituinen parisuhde ja vakituinen työpaikka?

Moni siirtää asunnon ostoa siihen tilanteeseen, kun elämä on kaikin puolin vakiintunut. On vakituinen parisuhde, vakituinen asuinpaikkakunta ja vakituinen työ. Kannattaako tätä vakiintuneempaa elämänvaihetta odottaa?

– Kysymys on tavallaan siitä, voiko elämää ihan täysin suunnitella? Tiettyjen perusasioiden tulee toki olla kunnossa, kun asuntoa lähtee ostamaan. Niistä tärkein on riittävät, säännölliset tulot, Niinimäki sanoo.

Kun asunnon ostaa, on hyvä olla ainakin lähteä siitä, ettei asunnosta olisi muuttamassa pois parin vuoden sisällä.

– Asunnon vaihtoon liittyy aina vaivaa ja kustannuksia, kuten muuttokulut ja varainsiirtovero, joten ihan yhtenään ei kannata asuntoa vaihtaa. Kun asuntoa vaihtaa, on vanhan asunnon myymisen vaihtoehtona myös sen vuokraaminen, mikä erityisesti opiskelijoiden suosimissa kaupungeissa ja pienien asuntojen osalta on monesti varsin harkitsemisen arvoinen vaihtoehto.

Entä jos odotan lottovoittoa?

OP Ryhmän Taloustutkimuksella teettämässä kyselyssä 17 vastaajaa kertoi, että vain lottovoitto voisi saada heidät ostamaan asunnon. Onko tämä hyvä strategia asunnon ostamisen kannalta?

– Jos jää odottelemaan lottovoittoa, on enemmän kuin todennäköistä, että oman asunnon hankinta jää haaveeksi. Monelle oma asunto on loppujen lopuksi se realistinen oman elämän lottovoitto jälkikäteen ajatellen. Asunnon ostaminen kerryttää usein varallisuutta, Niinimäki sanoo.

42 kyselyyn vastannutta oli niin vannoutuneita vuokralaisia, ettei edes lottovoitto saisi heitä kiinnostumaan asunnon ostamisesta.

– En ole lainkaan kiinnostunut asunnon ostamisesta missään tilanteessa. Olen erittäin tyytyväinen vuokralla asumiseen, yksi vastaaja toteaa.

OP Ryhmän tammikuussa 2023 toteutettuun kyselytutkimukseen vastasi verkkopaneelissa 18–79-vuotiaita suomalaisia (n=2628) valtakunnallisesti edustavasti. Tutkimuksen toteutti Taloustutkimus Oy OP Ryhmän toimeksiannosta. Vastausten virhemarginaali on enimmillään +/- 2,0 prosenttiyksikköä.

Lue myös: 

3 + 1 tapaa varautua asuntolainan koron nousuun‍

Kuinka paljon vastike voi nousta?‍

Kriisiaika voi olla hyvä hetki asuntokaupoille – Mursimme 5 omistusasumiseen liittyvää myyttiä‍