Jos ollaan aivan tarkkoja, ei asunto-osakekaupassa osteta asuntoa, vaan asunto-osakeyhtiön osakkeita.

– Ei siis seiniä vaan osakkeita. Taloyhtiöstä kodin ostaminen on siis osakekauppaa, ja kaupassa ostetaan osake, jonka omistusoikeuden perusteella ostajalla on oikeus hallita kaupassa määriteltyä huoneistoa, lakimies Taru Vesterberg tarkentaa.

Kiinteistökaupassa sen sijaan kaupan kohteena on nimenomaan kiinteistö, talo tai useampi rakennus, ja maa-alue.

Vaikka asunto-osakkeen ja kiinteistön ostamisessa onkin paljon eroja, yhdistää kauppaa velvollisuus olla huolellinen. Kaupan kaikkien osapuolten täytyy tutustua tarkkaan niin asuntoon, mahdolliseen asunto-osakeyhtiöön kuin ympäröivään alueeseenkin. Ostajan pitää tietää, mitä hän ostaa ja myyjän kertoa, mitä on myymässä.

Tuijota tapettien sijasta taloyhtiön tasetta

Asiakkaita houkutellaan asuntonäyttöihin edustavien kuvien avulla. Lakimies muistuttaa, että vaikka näytölle saattavatkin houkutella aluksi asunnon valoisuus ja eleetön sisustus, on kaupanteon kannalta olennaisempaa melkein kaikki muu.

– Esimerkiksi pankin tehdessä rahoituspäätöstä korostuu nimenomaan taloyhtiön kunto. Pankissa katsotaan tarkasti muun muassa yhtiön ikää ja korjaushistoriaa, eli mitä kaikkea yhtiössä on jo tehty ja mitä vielä on tulossa tekoon niin papereiden kuin iänkin mukaan, Vesterberg sanoo.

Hyvässä asunto-osakeyhtiössä tarvittavat korjaukset on tehty ajallaan, ja pitkän tähtäimen suunnitelmakin on kunnossa. Siksi asunto-osakkeen ostajan ei kannata tuijottaa ainoastaan yhtiövastikkeen alhaisuutta. Kannattaa sen sijaan katsoa tarkkaan, miten yhtiön rakenteita on pidetty kunnossa.

– Ellei asunto-osakeyhtiössä ole tehty remontteja kymmeniin vuosiin eikä niitä myöskään ole suunnitteilla, kannattaa ostajan miettiä, mistä se kertoo, Vesterberg sanoo.

Osaketta ostaessa kannattaa tutustua huolellisesti yhtiön asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen, taloyhtiön yhtiöjärjestykseen ja viimeiseen tilinpäätökseen.

– Asuntokaupassa reklamaatiot koskevat tyypillisesti asunnon tai yhtiön kuntoa, eli siitä on joko saatu kaupan yhteydessä väärää tai puutteellista tietoa, tai sitten kuntoon ei ole tutustuttu riittävän hyvin ennen kauppaa.

Asunto-osakeyhtiössä taloyhtiö pitää kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Osakkeenomistaja puolestaan vastaa osakehuoneiston sisäosista. Yhtiössä voidaan kuitenkin poiketa laissa säädetystä määräämällä kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiöjärjestyksessä.

– Joissakin asunto-osakeyhtiöissä voi olla yhtiöjärjestyksessä poikkeavia määräyksiä koskien kunnossapitovastuun jakaantumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Ostajan on syytä tarkistaa, miten kunnossapito yhtiössä jakautuu esimerkiksi parvekkeiden tai jälkikäteen rakennettujen saunojen osalta, Vesterberg vinkkaa.

Huolellisuusvaatimus koskee niin ostajaa kuin myyjääkin

Kiinteistökaupassa talon kuntoon liittyviä asioita ei voi kysyä taloyhtiön hallinnolta, koska sitä ei ole. Kiinteistön kunnossapidosta ja huollosta vastaa sen omistaja. Kiinteistöä koskevat tiedot pitää kaupan yhteydessä tarkistaa niin myyjältä, välittäjältä kuin erilaisista asiakirjoistakin. Ostajan on ennen kauppaa syytä tutustua huolellisesti muun muassa kiinteistörekisteriotteeseen, lainhuuto- ja rasitustodistukseen sekä rakennuslupia koskeviin asiakirjoihin.

Samalla alueella sijaitsevat, samanikäiset ja -kokoiset talot voivat olla aivan erilaisessa kunnossa riippuen siitä, kuinka hyvin niistä on vuosikymmenten varrella pidetty huolta. Siksi ennen kauppaa on syytä teettää kiinteistön kuntoa selvittävä kuntotarkastus.

– Mikäli kauppaa varten tarvitaan pankin rahoitusta, pankki yleensä myös vaatii kuntotarkastuksen tekemistä rahoituksen saamiseksi, Vesterberg sanoo.

Asuntokaupassa myyjällä on tiedonantovelvollisuus ja ostajalla ennakkotarkistusvelvollisuus, eikä kumpaakaan kannata laiminlyödä.

– Myyjän tiedonantovelvollisuus tarkoittaa sitä, että myyjän pitää antaa ostajalle kaikki vaikutukselliset tiedot eli kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Vastinparina laissa on säädetty ostajalle ennakkotarkastusvelvollisuus. Jos ostaja ostaa niin sanotusti sian säkissä eikä käytä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan, on ostajan vaikea vedota mahdollisiin virheisiin kaupan jälkeen. Jos virhe olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa, ei ostaja voi virheeseen tällaisessa tapauksessa vedota, Vesterberg sanoo.

Huolellisuutta vaaditaan asuntokaupassa niin ostajalta, myyjältä kuin välittäjältäkin. Myös kiinteistönvälittäjän tulee lain mukaan antaa ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa päätöksentekoon kaupasta.

Mikä ihmeen rasite ja lunastuslauseke?

Kun kiinteistön tai asunto-osakkeen ja asunto-osakeyhtiön tiedot on huolellisesti tarkastettu, kannattaa seuraavaksi paneutua asunnon sijaintiin.
Millaisia suunnitelmia asuinalueella on? Sijaitseeko asunto kehittyvällä alueella, johon esimerkiksi rakennetaan parempia liikenneyhteyksiä? Vai onko aluetta tarkoitus tiivistää, eli rakennetaanko sinne lähivuosina paljon lisää asuntoja aiempaa pienemmille tonteille?

Kauppaa ennen pitää myös selvittää, liittyykö kiinteistöön kiinnityksiä tai rasitteita. Rasite voisi olla esimerkiksi tonttia halkova tie tai kiinteistöön liittyvä asumis- tai käyttöoikeus. Asunto-osakeyhtiössä voi olla lunastuslauseke, eli yhtiön osakkailla voi olla oikeus lunastaa ostokohteena oleva asunto-osake itselleen tietyn määräajan puitteissa kauppojen jälkeen.

Jos kiinteistökauppaa tehdään välittäjän kautta, on hänen selvitettävä kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja rasitteet. Jos taas kauppaa tekevät yksityishenkilöt, tulee tiedot selvittää esimerkiksi maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteristä tai rasitustodistukselta.

– Lisäksi myynti-ilmoituksesta kannattaa tarkistaa, myydäänkö kiinteistö kokonaisuudessaan, vai myydäänkö esimerkiksi kiinteistöstä lohkottavaa määräalaa. Lohkomisesta aiheutuu kustannuksia, Vesterberg muistuttaa.

Kaupanteossa kannattaa ottaa huomioon, että varainsiirtovero on erisuuruinen asunto-osakkeessa ja kiinteistön kaupassa. Kiinteistön osalta varainsiirtovero on 4 prosenttia kauppahinnasta ja asunto-osakkeen osalta varainsiirtovero on 2 prosenttia velattomasta kauppahinnasta.

Asunto-osakkeen ostajan muistilista

Selvitä asunnon myyntihinta ja velaton hinta?
Liittyykö osakkeeseen yhtiövelkaa? Voiko sen maksaa pois?
Paljonko vastikkeet ovat kuukaudessa? Onko maksamattomia vastikkeita?
Millaisia remontteja taloyhtiössä on tulossa ja millaisia kustannuksia niistä osakkeenomistajalle on tulossa?
Kuinka paljon yhtiössä asuminen maksaa kuukaudessa?
Omistaako taloyhtiö tontin itse vai onko tontti vuokralla?
Milloin asunto vapautuu?
Millaisia suunnitelmia alueella on esimerkiksi rakentamisen suhteen? Millainen on alueen kaavoitustilanne?
Liittyykö asunto-osakkeeseen käyttöä tai luovutusta koskevia rajoituksia, esimerkiksi onko taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke?

Kiinteistön ostajan muistilista

Sijaitseeko talo omalla vai vuokratontilla? Jos tontti on vuokratontti, millainen vuokrasopimus tontilla on?
Myydäänkö koko kiinteistöä, kiinteistön määräalaa vai kiinteistön määräosaa?
Kuinka paljon on kiinteistövero vuodessa?
Onko kiinteistöllä rakennusoikeutta jäljellä?
Millainen on alueen kaavoitustilanne?
Kuuluuko kiinteistö kunnalliseen vesijohto- ja viemäriverkkoon?
Mitä talossa asuminen maksaa kuukaudessa? Millainen esimerkiksi on lämmitysjärjestelmä, ja mitä lämmitys maksaa?
Onko kiinteistössä rasitteita ja rasituksia, kuten esimerkiksi tonttia halkova tie?

Paljonko voisit saada asuntolainaa? Tarkista OP:n asuntolainalaskurista‍

Lue myös:

Omakotitalon kuntokartoitus – älä mene halpaan ‍

Tupakointi, öiset suihkut, remontti: Mitä taloyhtiö saa rajoittaa ja mitä ei?‍

Myytävässä talossa on kiinnityksiä ja rasitteita – mitä se tarkoittaa?‍