Olen työskennellyt kiinteistösijoittamisen parissa viidellä eri vuosikymmenellä ja nähnyt sekä ylä- että alamäkiä. Oma arvioni on, että vaikka merkittävää markkinakäännettä ei viime vuoden lopussa tapahtunutkaan, parempaa ennakoivia merkkejä kuitenkin näkyi ja näkyy. 

Asuntokauppojen lukumäärä on kasvussa, ja asuntolainojen sekä asuntosijoituslainojen kysyntä on vilkastunut. Rakennusliikkeiden myymätön uudistuotanto sulaa hiljalleen markkinaan eli myymättömiä kiinteistöjä on entistä vähemmän. Myös uudistuotannon markkinointi on lisääntynyt. 

Uusia rakennusten aloituksiakin toteutuu jo. Sijoittajat ja rakentajat, joilla on käytettävissä olevia pääomia, hyötyvät tilanteesta käynnistäessään uudishankkeita, jotka valmistuvat vuoden 2026 ja sen jälkeiseen asuntomarkkinatilanteeseen.

Kiinteistöomaisuuden arvioinnissa käytettyjen tuottovaateiden kasvu on pysähtynyt. Lisäksi on nähty kiinnostavimpien kohteiden arvojen palautumista – niin kiinnostavimmissa kaupan alan kiinteistöissä kuin asunnoissa.

Tästä huolimatta on selvää, että kiinteistömarkkinoiden tilanne on ollut jo pidempään poikkeuksellinen. Esimerkiksi mittakaavaltaan isoja kiinteistökauppoja on tehty selvästi tavanomaista vähemmän. 

Vaatimaton kauppojen kokonaismäärä tekee kiinteistöomaisuuden arvioinnin erittäin haastavaksi, ja arvioinnin ilmoitettu tarkkuus onkin vähentynyt. Arviokirjoissa ilmoitetut vaihteluvälit ovat pääasiassa +/- 15 prosenttia ilmoitetusta arvosta, ja jotkin arvioitsijat luonnehtivat tarkkuutta ”normaalia heikommaksi”. 

Käynnissä ovat edelleen ostajan markkinat. Markkinoille on ilmestynyt ”kaupankäyntivolyymiä kasvattamaan” useita toimijoita, jotka pyrkivät merkittävän opportunistisesti hyödyntämään tilannetta. 

Toinen kaupankäyntiosapuoli, eli myyjät, ovat pääasiassa pysyneet rauhallisina. Tämän on mahdollistanut pääasiassa kohtuullinen vuokraustilanne, aiempia markkinakäänteitä pienempi vieraan pääoman määrä sijoituksissa ja myös rahoittajien kärsivällinen näkemys markkinakuvasta. 

Ylipäätään markkinatoimijoilla on jaettu näkemys siitä, että ostajien ja myyjien vähälukuisuuden johdosta markkinoilta ei ole vielä kaikissa tapauksissa – etenkään kun kyse on isommista kiinteistökokonaisuuksista – saatavissa asianmukaista hintaa.

Kiinteistösijoittamisen aikahorisontti on pitkä 

Jo yli vuoden jatkunut poikkeuksellinen markkinatilanne on aiheuttanut paljon mietittävää. Erityisesti pohdittavaa on ollut markkinoilta löytyvissä niin sanotuissa likvideiksi luokitelluissa kiinteistörahastoissa. Niiden on saatettu ajatella olevan huomattavan likvidejä suhteessa esimerkiksi suoriin asuntosijoituksiin, vaikka todellisuudessa tuskin kukaan kuitenkaan hankkii sijoitusasuntoa kvartaalin tai edes vain vuoden sijoitushorisontilla. Odotus siitä, että kiinteistömarkkinat olisivat jatkuvasti likvidejä, ei kuvaa kiinteistösijoittamisen luonnetta.

Hyvin hoidettujen rahastojen lähtötilanne eli vuokraus- ja rahoitustilanne antaa hyvin aikaa odottaa markkinakäännettä, kunhan odotukset rahastojen likviditeetistä eivät muodostu ylivoimaisiksi. Jos näin kävisi, rahastot joutuisivat myymään laadukkaita kiinteistösijoituksiaan pysähtyneillä markkinoilla käypää markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla, mikä ei olisi osuudenomistajien edun mukaista. 

Markkinakuva saisi tällaisista pakotetuista reaktioista referenssihavaintoja, jotka eivät olisi kuvaavia ja luotettavia normaalin markkinan havaintoja. Näin muodostuva kuva ei olisi sijoittajien, omistajien eikä rahoittajienkaan näkemyksen mukainen oikea kuva omaisuuden kestävästä arvostamisesta. 

Tällaisessa hetkessä merkittävien markkinatoimijoiden, sijoittajien, omistajien ja rahoittajienkin vastuu markkinoiden toimivuudesta on merkittävä. On tärkeää, etteivät osapuolet ajaudu tarpeettomasti isossa mittakaavassa pakotettuihin myynteihin yksittäisen osatekijän vaikutuksesta. 

Väärä tilannekuva markkinoista sekoittaisi rahoitettavuuden ja hintatason niin, että vastuulliset pitkäaikaissijoittajat saattaisivat vetäytyä markkinoilta kokonaan. Pienet markkinamme tarvitsevat kipeästi niin ulkomaisia kuin kotimaisia pääomia jatkossakin, jotta esimerkiksi kaupungistumisesta, infrastruktuurimme kehittämisestä ja vastuullisuudesta poikiville investointitarpeille löytyy rahoitusta. 

Markkinoilla on myös terveitä uudis- ja kehityshankkeita, joiden käynnistyminen on merkki toipuvista markkinoista, kun muistetaan kiinteistösijoittamisen pitkä horisontti. Myydessä oikea maltti on nyt valttia.