Suomalaisten kotitalouksien suurin varallisuuserä on asunnot. Yli 900 000 suomalaista asuu osakkaiden omistamissa taloyhtiöissä.

Pellervon taloustutkimus PTT ja Tampereen yliopisto tekivät vuonna 2022 tutkimuksen, joka selvitti asuinrakennusten korjaustarvetta aina vuoteen 2050 asti. Vuosittainen peruskorjaustarve on keskimäärin 4,07 miljoonaa neliömetriä, joka tarkoittaa 7,8 miljardin euron investointeja vuositasolla. Ajassa tapahtuva tekninen vanheneminen ja materiaalien haurastuminen synnyttää vuosittain satojentuhansien neliöiden verran lisää korjaustarpeita.

Kuluminen ja vanheneminen ovat asian yksi puoli. Toinen puoli on asumisviihtyvyyden ja teknisten standardien huomioiminen sekä muutokset kuluttajien odotuksissa.

Kyse on asunnon markkina-arvon säilyttämisestä sekä asumiskustannusten hallinnasta. Voidaan toki ajatella, että hallintaa on sekin, ettei tehdä mitään ja asutaan mahdollisimman halvalla. Mutta jossain vaiheessa yllätys tulee ja se tulee arvaamattomasti.

Ykkösprioriteettina on luonnollisesti asumiskustannusten vakaus ja yllätyksettömyys. Asunnon markkina-arvon säilyttäminen tulee kuitenkin heti kakkosena. Vaikka se ei tuntuisi välttämättömältä, asumisviihtyvyyteen kannattaa satsata huonekaluja ja tapetteja enemmän, eli mennä rakenteisiin. Tällöin puhutaan märkätiloista, julkisivuista, ikkunoista tai lämmitysjärjestelmästä. Ja tällöin puhutaan myös asumisen terveellisyydestä ja energiasäästöistä.

On todettava, että 20–30 vuotta käytössä ollut rakennus ei vastaa enää tämän hetken kestävyyskriteeristöjä ilman peruskorjausta. On oma tai hallituksen valinta, milloin haluamme yhteisönä tai omistajina nostaa asumisemme nykyaikaiselle vastuulliselle kestävälle energiankäytön tasolle.

Talouden näkymät heikkenevät, mikä eteen?

Useat taloyhtiöt ovat uudessa tilanteessa kohonneiden hintojen ja korkotason myötä. Mitä taloyhtiöt voivat vallitsevassa taloustilanteessa tehdä? Taloyhtiö voi esimerkiksi vaihtaa olemassa olevaa vanhaa velkaa todennäköisesti halvemmaksi, ottamalla kiinteän viiden vuoden lainasopimuksen ja vaihtamalla tämänhetkiset euriborit lyhyeen euriboriin tai 12 kk euriboriin sidotun lainan viiden vuoden kiinteäkorkoiseksi, ja sitä kautta joko laskea vastikkeita tai nykyisellä rahoitusvastikkeella satsata jonkinlaiseen kunnossapitoon tai korjaustarpeeseen, korjausvelan lyhentämiseen.

Korkosuojaaminen yllättävän rahoituskustannuksen hallitsemisessa on edelleen hyvin varteenotettava vaihtoehto. Ja hetkittäin se saattaa tuoda jopa vastikesäästöä.

Missä asioissa taloyhtiö voi korkosuojaamisen lisäksi tehdä säästöjä? On olemassa erikoistapauksia, joissa taloyhtiö arvioi uudelleen tonttiin tai kiinteistöön liittyvä rakennusoikeuden käytettävyyden. Maassamme on paljon 70–80-luvulla rakennettuja taloyhtiöitä, joissa tontin tehokkuutta ei ole käytetty täyteen. Joillain kasvupaikkakunnilla tontin rakennusoikeuden hyödyntäminen myymällä se on mahdollisuus rahoittaa peruskorjaus.

Taloyhtiön hallituksen tehtäviin kuuluu kilpailuttaa keskeiset sopimukset säännöllisesti isännöitsijän kanssa. On myös osakkaan intressi kysyä yhtiökokouksen yhteydessä tai hallitukselta, milloin keskeiset sopimukset ovat viimeksi kilpailutettu ja onko niiden sisältö päivän tasalla.

Osakas – perehdy suunnitelmiin!

Peruskorjaukseen ja sen rahoittamiseen liittyvät päätökset ovat aina yhtiökokouspäätöksiä. Tämä antaa tilaisuuden osakkaille osallistua päätöksentekoon paremmin kuin muihin taloyhtiön operatiiviseen ylläpitoon liittyviin asioihin. Tätä tilaisuutta ei pitäisi myöskään jättää käyttämättä. Se antaa mahdollisuuden käydä keskustelua ja arvioida asiaa sekä pyytää hallitusta ja isännöitsijää tuomaan vaihtoehtoja esille, jaksottamaan korjaamisia ja ylläpitämään pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmaa, joka on asuntoyhtiölaissa velvoite.

Olethan tutustunut oman taloyhtiösi kunnossapitosuunnitelmaan? Ovatko kaikki korjaukset seuraavan kolmen vuoden aikana vai onko niitä tehty tasaisesti vuosien varrella? Pystytkö vaikuttamaan siihen, että korjaukset jyvitetään tasaisesti, jotta voidaan välttää odottamattoman suuret kertakustannukset? Kuluminen kun ei katso korkotasoa, eikä ole suhdanteista kiinni.

Olethan myös tarkastanut korjaussuunnitelmasta, että siellä mainitaan sanat käyttövesi ja viemäri? Tarkasta, että suunnitelmassa mainitaan myös julkisivut, parvekkeet, ikkunat ja katto.

Energiatehokkuus alkaa useimmiten lämmönvaihtimista, muusta lämpölaitoksesta ja talon lämmönsäätöjärjestelmistä. Valaistuksella ja muulla sähköremontilla lisätään aikanaan turvallisuutta ja jossain määrin energian säästöä. 

Korjausjärjestys ja aikaväli ovat yksilöllisiä talon suunnittelusta ja käytetyistä materiaaleista riippuvaa. Siksi säännöllinen ammattilaisen kuntotarkastus isännöitsijän korjaussuunnitelman taustalla on suositeltavaa ja näkemykseni mukaan kannattava panostus vähintään viiden vuoden välein.