Omakotitalon, paritalon, kesämökin tai tontin ostaja voi törmätä tilanteeseen, jossa kaupan kohteeseen liittyy kiinnityksiä tai rasitteita. Myyjä voi vakuutella niiden olevan merkityksettömiä, mutta ikävien yllätysten välttämiseksi ostajan kannattaa selvittää ne perin pohjin ennen kiinteistökauppaan ryhtymistä.

Jos kiinteistö on omistajanvaihdoksesta huolimatta jäänyt edelleen myyjän velkojen vakuudeksi, voi käydä huonosti. Jos myyjä jättää velkansa maksamatta ja ostaja on jo ostanut kiinteistön, voi myyjän velkoja pahimmillaan realisoida kiinteistön saadakseen omansa takaisin. Jos ostettavaan kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, on ostajan tärkeintä varmistaa, että kiinnitykset siirtyvät kaupanteon yhteydessä hänelle velattomina.

Vanhaan omakotitaloon, kerros-, rivi- tai paritaloasuntoon voi puolestaan liittyä esimerkiksi aikoinaan perinnönjaossa annettu elinikäinen asumisoikeus, joka ei purkaannu omistajanvaihdoksessa automaattisesti.

– Jos kohdetta välittää kiinteistönvälittäjä, hänen tehtävänään on selvittää tarvittavat tiedot. Kiinteistön liittyvät kiinnitykset ja muut rasitukset selviävät lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä‍, jonka otteita voi tilata Maanmittauslaitokselta, OP:n seniorijuristi Taru Vesterberg opastaa.

Kiinnitys voi käydä kalliiksi

Kiinnitystä tarvitaan, kun kiinteistöä halutaan käyttää velan vakuutena. Kiinnitys voi kohdistua paitsi koko kiinteistöön, myös kiinteistön määräalaan tai määräosaan.

Todisteena vahvistetusta kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja. Sen haltijaksi merkitään Maanmittauslaitoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin se velkoja, jolle panttikirja kiinteistöä pantattaessa luovutetaan. Useimmiten velkoja on asuntolainan myöntänyt pankki.

Asunto voi olla panttina myös jonkun kolmannen osapuolen lainassa. Esimerkiksi vanhemmat voivat pantata oman asuntonsa lisävakuudeksi lapsensa asuntolainaan.

Mikäli asunnolla on enemmän kuin yksi omistaja, vaatii asunnon myyminen ja panttaaminen kaikkien yhteisomistajien suostumuksen. Usein tilanne on se, että asunto omistetaan yhdessä puolison kanssa, jolloin sen myyminen vaatii kummankin puolison suostumuksen.

– Kauppaa tehtäessä on aina selvitettävä, kuka on merkitty sähköisten panttikirjojen saajaksi, ja rekisteriin merkityn saajan on haettava sähköisten panttikirjojen siirtoa, mikäli panttikirjan saaja kaupanteon myötä muuttuu, Vesterberg muistuttaa.

Mikäli kiinteistökaupassa on mukana pankki tai kiinteistönvälittäjä, ovat kiinnityksiin liittyvät epäselvyydet harvinaisia. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa käytännöt voivat sen sijaan olla hyvinkin kirjavia. Tämä vaatii ostajalta tarkkuutta ja omatoimisuutta.

– Jos panttikirjoja ei saa kaupan yhteydessä velattomina haltuunsa, tai myyjän velkojan kanssa ei päästä sopuun pantin vapauttamisesta, ei kauppaa pidä tehdä ennen kuin asia saadaan kuntoon, Vesterberg painottaa.

Yksi yleinen virheellinen käsitys on se, että kiinteistöön kohdistuvan kiinnityksen euromäärä ei saisi olla suurempi kuin kiinteistön myyntihinta.

– Kiinnityksen euromäärälle ei ole mitään rajoituksia, eli hakija voi kiinnitystä hakiessaan ihan itse päättää, mille summalle kiinnitystä hakee, Vesterberg korostaa.

Rasite voi rassata vielä vuosien päästä

Kiinteistöön liittyviä rasitteita voivat olla muun muassa tonttia halkova tie, sähköjohtojen sijoittaminen ja vaikkapa asumis- tai käyttöoikeus. Kiinnitysten tapaan myös kiinteistöön liittyvien rasitteiden suhteen pitää olla tarkkana. Etenkin kiinteistön laajentamista, kiinteistön jäljellä olevan rakennusoikeuden hyödyntämistä tai asumisviihtyisyyttä rajoittavat rasitteet on syytä selvittää perin pohjin, sillä niillä voi olla merkittävä vaikutus myös kiinteistön arvoon.

– Myös se, onko perikunnan hallussa olevaan kiinteistöön jätetty esimerkiksi elossa olevalle leskelle hallinta- tai käyttöoikeus, on tarkistettava. Jos tällaista oikeutta ei poisteta kaupanteon yhteydessä, voi poistaminen olla myöhemmin vaikeaa tai jopa mahdotonta, Vesterberg toteaa.

Vuosikymmeniä sitten tehdyt rasitteet ovat saattaneet vuosien saatossa muuttua tarpeettomiksi. Myös rakennusoikeutta koskeviin rajoituksiin on voinut tulla paikallisia muutoksia. Tiedot voi tarkastaa Maanmittauslaitoksen rekistereistä, ja kiinteistön sijaintipaikan kaupungin tai kunnan rakennusvalvonnasta ennen lopullista ostopäätöstä.

– Riippumatta siitä, kuka tai mikä taho on myyjänä, on asiat aina syytä tarkistaa huolellisesti ennen kaupantekoa – myös silloin, kun kauppaa tehdään esim. sisarusten tai muiden sukulaisten kesken, Vesterberg painottaa.

Muista nämä:

  • Tarkista aina kiinteistökauppaa tehtäessä, mitä kiinnityksiä tai rasituksia ko. kiinteistöön kohdistuu.
  • Kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus selvittää kiinnitykset ja rasitteet ennen kaupantekoa. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa tiedot selviävät Maanmittauslaitoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä.
  • Varmista, että kiinteistöön kohdistuvat sähköiset panttikirjat siirretään kaupanteon yhteydessä velattomina. Näin varmistat, että myyjän vanhat velkavastuut eivät jää rasittamaan ostamaasi kiinteistöä.
  • Huomioi, että kiinteistöön kohdistuvilla rasituksilla saattaa olla vaikutusta kiinteistön arvoon. Esimerkiksi laissa leskelle säädettyä asumisoikeutta voi olla vaikeaa purkaa.

Artikkeli on alun perin julkaistu 4.10.2018, ja sen asiasisältöä on päivitetty toukokuussa 2025.