Asuntokaupoissa sukulaisten kesken tulee aina ensin määritellä asunnon käypä hinta eli se todennäköinen myyntihinta, joka asunnosta saataisiin vapailla markkinoilla. Käypä hinta määrittelee, joutuuko ostaja maksamaan lahjaveroa. 

– Verottaja voi jälkikäteen arvioida, oliko kauppahinta realistinen. Jos asunnon arvosta on epävarmuutta, kannattaa pyytää kiinteistövälittäjän arviota ja jopa verottajan ennakkopäätöstä‍, sanoo OP Uusimaan lakipalveluiden seniorijuristi, varatuomari Harri Salonen.

Suvun sisäiset asuntokaupat voivat herättää tunteita, joten aina kannattaa muistaa oikeudenmukaisuus ja läpinäkyvyys. Selkeä dokumentaatio ja avoin keskustelu ehkäisevät perintöriitoja.

Asunnon ostaminen kuolinpesältä

Jos perinnöksi on jäänyt asunto, voivat kuolinpesän osakkaat – esimerkiksi sisarukset – myydä sen joko ulkopuoliselle henkilölle tai jollekin pesän osakkaista. 

Ulkopuolisille asunto myydään yleensä parhaaseen mahdolliseen hintaan. Jos taas asunto myydään kuolinpesästä, voi hinnasta syntyä eripuraa ; kaikkien osakkaiden on hyväksyttävä myyntihinta riitojen välttämiseksi.

– Kuolinpesä saatetaan jakaa siten, että esimerkiksi yksi sisaruksista saa asunnon ja toiset muuta omaisuutta, jolloin perintövero on ainoa veroseuraamus, Salonen kertoo.

Jos muuta omaisuutta ei riitä jaettavaksi, asunnon saaja joutuu maksamaan korvauksen muille perinnönsaajille. Tämä edellyttää usein pesän ulkopuolisten varojen käyttöä. Tällöin syntyy varainsiirtoverovelvollisuus koko kauppasummasta ja mahdollinen myyntivoittovero. 

Luovutusvoittoa määritettäessä asunnon hankintahinnaksi merkitään perintöverotusarvo, joka määritetään vainajan kuolinpäivän mukaan, ja myyntihintaa verrataan perintöverotuksessa vahvistettuun arvoon.

Asunnon ostaminen isovanhemmalta

Isovanhemmat saattavat haluta siirtää omaisuuttaan jälkipolville vaikkapa myymällä tarpeettomaksi jääneen asunnon lapsenlapselleen.

– Jos asunnon myyntihinta on yli 75 prosenttia käyvästä arvosta, ei lahjaveroseuraamusta tule. Jos käypä hinta on esimerkiksi 100 000 euroa, myyjä voi käytännössä antaa 24 000 euron suuruisen alennuksen ilman lahjaveroa, Salonen vinkkaa.

Jos kauppahinta on alle 75 prosenttia tai sitä vähemmän asunnon käyvästä arvosta, katsoo verottaja osan kaupasta lahjaksi. 

– Mikäli myy 100 000 euron arvoisen asunnon 60 000 eurolla, lahjaveron perusteeksi tulee erotus eli 40 000 euroa. Varainsiirtovero maksetaan kuitenkin koko kauppasummasta eli 60 000 eurosta.

Ikä ei ole este asuntokaupoille, jos myyjä kykenee tekemään päätöksiä selkeästi.

Perintöverotukseen vaikuttaa, jos asunnon luovuttaja määrää lahjan ennakkoperinnöksi, tai jos alihintaisesta lahjaluonteisesta kaupasta on kulunut alle kolme vuotta.

Lahjan ennakkoperintöluonteesta ilmoitetaan joko kauppa- tai lahjakirjassa tai testamentissa. Jos alihintaan myytyä asuntoa ei ole määrätty ennakkoperinnöksi ja on kulunut yli 3 vuotta, sitä ei huomioida perintöverotuksessa.

– Lakiosaperillisillä on kuitenkin oikeus lakiosaansa, joten yhtä perillistä ei voi suosia rajoituksetta esimerkiksi myymällä asuntoa liian halvalla. Jos muut kokevat tulleensa sorsituksi, voi syntyä riitoja, Salonen huomauttaa.

Vanhemmalta sukulaiselta ostettaessa tulee varmistaa myyjän oikeustoimikelpoisuus myöhempien perintöriitojen välttämiseksi. 

– Ikä ei ole este asuntokaupoille, jos myyjä kykenee tekemään päätöksiä selkeästi. Epävarmassa tilanteessa kannattaa hankkia lääkärintodistus, joka osoittaa myyjän olleen oikeustoimikelpoinen kaupantekohetkellä.

Asunnon puolikkaan ostaminen puolisolta

Elämänmuutokset, kuten avioero tai puolison sairastuminen, voivat johtaa tilanteeseen, jossa toinen puoliso haluaa ostaa aiemmin puoliksi omistetun asunnon toisenkin puolikkaan itselleen. Tällaisessa kaupassa verokohtelu vaihtelee sen mukaan, ovatko puolisot olleet avio- vai avoliitossa.

Jos avio- tai avopuoliso ostaa toisen osapuolen osuuden, kyseessä on normaali kauppa, jonka koko summasta maksetaan varainsiirtovero.

– Avioerossa taas ositus on verotuksellisesti edullisin ratkaisu, koska varainsiirtovero maksetaan vain mahdollisista osituksen ulkopuolisista varoista, Salonen kertoo.

Jos taas jostain syystä haluaa siirtää omaisuutta avio- tai avopuolisolle jo ennen kuolemaa, voi testamentin sijaan tehdä kaupan tai lahjoituksen, jolloin ostaja maksaa asiaan kuuluvat verot, eli varainsiirtoveron ja mahdollisen lahjaveron.

– Verotuksellista hyötyä ei välttämättä synny, mutta se voi olla tapa varmistaa, että leski saa asunnon omistukseensa, Salonen huomauttaa.

Jos on asunut myymässään asunnossa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta, ei myyntivoittoveroa tarvitse maksaa.