Kun kelataan noin puoli vuotta taaksepäin, niin korkomarkkina oli 12 kk euriborin suhteen aika samoissa asemissa kuin nytkin. 4 % tasoa kolkuteltiin, vaikka suunta oli silloin rivakasti ylös ja tällä hetkellä se on loivasti alas. Inflaatiokehitys on jossain määrin rauhoittunut, mutta euroalueella ollaan silti kaukana 2 % tavoiteinflaatiosta.

Monta vuotta kestäneenä nollakorkojen ajanjaksona ehdittiin tottua asioihin, joita alettiin pitää pysyvinä korkotasosta huolimatta: asuntojen hinnat nousevat kasvukeskuksissa, pienille asunnoille on aina kysyntää ja asuntosijoittaminen suurella velkavivulla toimii aina. Kun korot ovat palautuneet pitkän aikavälin normaaleille tasoille, niin edellä olevat yhtälöt ovat pettäneet. Asuntojen hinnat ovat laskeneet, nollakorkoaikojen runsas pienten asuntojen rakentaminen on luonut ylitarjontaa asuntomarkkinoille ja korkokustannukset ovat vetäneet asuntosijoittamisen kassavirrat negatiiviseksi.

Korkoympäristö on muuttunut

Korkomarkkinat ovat tällä hetkellä monelle velallisille uudessa tilanteessa. Tällä hetkellä (21.11.2023) 12 kk euribor hinnoitellaan matalammaksi kuin 6 kk euribor. Toisin sanoen euribor-korot hinnoittelevat sitä, että EKP:n ohjauskorot olisivat korkeimmillaan seuraavan puolen vuoden aikana ja lähtisivät sitten loivaan laskuun. Korkotasot ovat olleet tasaisesti otsikoissa viimeisen kahden vuoden aikana ja oikeastaan koko kahden vuoden ajan velalliset on yllätetty ikävästi. Ensin korot lähtivät voimakkaaseen nousuun ja sen jälkeen nousu ei ole pysähtynytkään vaan jatkanut matkaa aina nykytasoille asti.

Monesti korkomarkkinoista puhuttaessa viesteistä välittyy kaino toive, että korkotasojen nousu tasoittuisi tai korot lähtisivät laskemaan. Tämä on ymmärrettävä ajatus, mutta se ei toimi, jos tehtävä on pyörittää toimivaa liiketoimintaa tai vastata yhteisestä omaisuudesta kuten taloyhtiöistä. Tällä hetkellä korkomarkkinoiden odotus on se, että keskuspankit eivät välttämättä enää nostaisi korkojaan, mutta voimakasta laskuakaan ei ole luvassa. Päinvastoin uusi odotus näyttää olevan se, että nykyisillä korkotasoilla pysytään pitkään. Esimerkiksi taloyhtiön tulevaisuuden suunnittelu ei voi rakentua toiveelle, että korot olisivat vastaisuudessa selkeästi nykytasoja matalammalla.

Suomi on poikkeus verrattuna muuhun Eurooppaan 

Taloyhtiölainojen määrä ja volyymi on kasvanut jatkuvasti vuodesta 2010 lähtien. Käytännössä tämä on seurausta siitä, että rakennusyhtiöt myyvät uudiskohteensa niin, että ostajille tarjotaan rahoitusvaihtoehtona taloyhtiölainan käyttäminen. Perinteisesti taloyhtiölainat ovat olleet vaihtuvakorkoisia, koska lainat on jyvitetty osakkaille ja heille on haluttu antaa mahdollisuus maksaa omaa lainaosuutensa halutessaan pois.

Samaan aikaan Suomi nousee esiin jonkinlaisena poikkeuksena eurooppalaisessa tarkastelussa mitä tulee lainojen korkosidonnaisuuksiin. Siinä missä Keski-Euroopassa lähes kaikki lainat tehdään kiinteäkorkoisina, niin Suomessa kaikki tehdään lähtökohtaisesti vaihtuvakorkoisina. Uusien asuntolainojen suojausaste oli Suomessa 28 % vuonna 2021‍, joten täysin korkomarkkinoiden armoilla ei olla Suomessakaan. Taloyhtiöissä suojausaste on kuitenkin selkeästi asuntolainoja matalampi. Korkosidonnaisuudella on merkittävä vaikutus talouteen ja asuntomarkkinoihin. Suomessa hyödyttiin pitkään matalasta korkotasosta, mutta toisaalta nyt isku ylöspäin on ollut merkittävästi kovempi - etenkin kun ottaa huomioon matalan vaihtoehtoiskustannuksen kiinteän ja vaihtuvan koron välillä nollakorkojen aikaan.

Vaikka taloyhtiöissä on toistaiseksi selvitty hyvin, eikä maksuvaikeuksia ole juuri ilmennyt, niin korkojen nopea nousu on hyvä muistutus kaikille velallisille ennakoitavuuden arvosta. Etenkin suuryrityksissä on ollut tapana luoda yrityksen oma riskienhallintapolitiikkaa, jossa on otettu kantaa myös rahoitusriskien hallintaan ja lainasalkun suojauksiin. Tätä ajattelua voi soveltaa hyvin myös omassa taloudessa tai taloyhtiöissä. Jos on useampi laina, niin osa lainoista voi olla vaihtuvakorkoisia ja osa kiinteäkorkoisia. Ennen kaikkea tulisi miettiä, mitä korkeampi korkotaso tarkoittaa omassa taloudessa tai taloyhtiössä. Erityisesti taloyhtiössä tätä kysymystä tulisi miettiä kaikkien osakkaiden näkökulmasta, ettei äkillinen koronnousu tuo ongelmia niille osakkailla, jotka eivät pysty maksamaan yhtiölainaosuutta pois tai halua muuttaa sitä henkilökohtaiseksi lainaksi. 

Taloyhtiöiden mahdollisuudet korkomarkkinoilla

Onko korkosidonnaisuuksien miettiminen nyt liian myöhäistä, kun korot ovat jo nousseet ja ohjauskorkojen ennustetaan olevan huipussaan? Ei todellakaan. Tällä hetkellä korkomarkkinat ovat mielenkiintoisessa asennossa, koska suojausten hinnat saattavat olla jopa viitekorkotasoja matalampia - riippuen viitekorosta ja suojauksen pituudesta. Pankeilla on tarjolla taloyhtiöille suojausratkaisuja, jotka säilyttävät osakkaiden liikkumavaran maksaa oma lainaosuutensa pois niin halutessaan. Taloyhtiöillä on siis erinomainen tilaisuus omien rahoituskustannusten ja riskien hallintaan säilyttäen kuitenkin joustavuuden ja mahdollisuuden reagointiin, mikäli markkinaolosuhteet muuttuvat.