Asunto on monelle meistä merkittävä varallisuuserä, ja asunto usein myös konkretisoi elämäntilanteen muutoksia arjessa. Viime vuoden aikana voimistunut inflaatiokehitys on näkynyt asumiskustannuksissa. Korkojen nousu on hiljentänyt asuntokauppaa, ja kohonneet hoitovastikkeet alkavat valua vähitellen myös vuokriin. Rakentamiseen ennustetaan myös laskua, mikä hillitsee uusien vuokra-asuntojen tarjontaa. Tällä hetkellä asuntomarkkinoilla ollaan kaiken kaikkiaan odottavassa tilassa. Vilkkaisiin vuosiin verrattuna kontrasti on melkoinen.

Koroissa ennätyksellinen nousu vuonna 2022

Voimistuvasta inflaatiosta saatiin ensimmäisiä viitteitä vuoden 2021 jälkimmäisellä puoliskolla. Silloin keskuspankit kertoivat inflaatiopaineiden olevan tilapäisiä. Vuonna 2022 keskuspankit joutuivat kuitenkin toteamaan inflaation olevan pysyvää ja toteuttamaan läpi vuoden voimakkaita koronnostoja. Vuoden 2022 maaliskuussa 12 kk euriborin noteeraus oli -0,30 prosenttia ja nyt saman viitekoron noteeraus on 3,90 prosentin ympärillä.

Aiempi matala korkotaso on tukenut monin tavoin asuntomarkkinaa. Ihmiset ovat uskaltaneet ottaa – erityisesti kasvukeskuksissa – isoja asuntolainoja, koska korkomenot ovat olleet verrattain matalat ja samaan aikaan on vallinnut luottamus asuntojen hintojen pysyvyydestä. Matala korkotaso on kannustanut myös pitkiin laina-aikoihin ja säästöjen kanavointiin esimerkiksi asuntosijoittamiseen tai osakemarkkinoille. Nyt korkotaso on noussut ja osakemarkkinat laskeneet. Korkotason nousun myötä asuntolainojen kokonaiskorko on jo 4 prosentissa, ja täten myös ylimääräiset lyhennykset alkavat vaikuttaa monelle kiinnostavalta vaihtoehdolta, jos kuukausittaisista menoista jää säästöjä.

Euroopan keskuspankki on paaluttanut, että se tulee jatkamaan koronnostoja, kunnes inflaatio saadaan hallintaan. Vaikka energian hinnoissa on nähty tasaantumista, niin pohjainflaatio, joka on puhdistettu energian ja ruuan hinnasta, on jatkanut nousuaan. Moni toivoo korkojen laskun helpottavan tilannetta asuntomarkkinoilla, mutta laskua ei tällä hetkellä ole luvassa, vaan 12 kk euriborin ennustetaan nousevan vuoden 2023 aikana 4,1 prosentin tasoille.

Uusi tasapaino asuntomarkkinoilla

Vuoden loppu oli asuntomarkkinoilla ennätyksellisen hiljainen. Alkuvuodesta on nähty pientä piristymistä markkinoilla, mutta tasapainoa haetaan edelleen. Viime vuoden lopulla asuntojen hinnat kääntyivät laskuun, ja samaa on odotettavissa myös tälle vuodelle. Tuoreessa asuntomarkkinakatsauksessa‍ OP Ryhmän ekonomistit arvioivat asuntojen hintojen laskevan tänä vuonna keskimäärin 4–6 prosenttia, mutta pääkaupunkiseudulle ennustetaan muuta maata suurempaa laskua.

Mikä voisi sitten piristää asuntomarkkinaa? Korkotaso pysyy edelleen isona mörkönä markkinoille, koska se vähentää ennen kaikkea sijoittajien aktiviteettia. Kohonnut korkotaso vaikuttaa myös omistusasujiin, koska 4 prosentin korkotasolla 50 000 euroa lisälainaa tarkoittaa ensimmäisen lainavuoden aikana 2 000 euron korkokustannusta. Jotta asuntomarkkinaan saadaan vauhtia, sijoittajakysyntää pitäisi korvata muulla kysynnällä ja omistusasujien tarveperusteiset asuntokaupat muuttua houkutteleviksi nykykorkotasoilla.

Myös asuntolainamarkkina on muuttunut viimeisten vuosien aikana ja nykyään on helpompaa rakentaa omiin tarpeisiin sovitettu asuntolaina. Uusi asunto ja suurempi asuntolainan määrä ei tarkoita välttämättä suurempaa kuukausierää. Mikäli vanhassa lainassa on hyvät ehdot, sen pitäminen ennallaan voi tietysti olla järkevää. Jossain tilanteissa asuntokaupan yhteydessä laina on hyvä neuvotella uudestaan ja tätä kautta on mahdollista saada liikkumavaraa lainan kuukausierään – etenkin jos lainamäärä on maltillinen suhteessa ostettavan kohteen arvoon nähden ja asuntolainoja on jo ennestään ehditty lyhentää muutamia vuosia.

Joka tapauksessa asuntovelallisten ja kaikkien muidenkin on hyvä varautua siihen, että 2016–2022 nollakorkojen aikaan ei ole paluutta, vaan lainoista pitää maksaa myös korkoa.

Korkotaso on muuttunut pysyvästi – varautumisen merkitys kasvaa

Suomessa asuntolainat on sidottu lähes täysin vaihtuviin viitekorkoihin. Ero on todella merkittävä Keski-Eurooppaan: Belgiassa, Ranskassa ja Saksassa alle 10 prosenttia lainoista on sidottu vaihtuviin viitekorkoihin‍ – yleensä lainoissa on kiinteä korko. Myös esimerkiksi Yhdysvalloissa asuntolaina sidotaan usein 30-vuotiseen kiinteään korkoon. Suomalaiset ovat hyötyneet viime vuosien matalista koroista, mutta korkojen nousu on osunut voimakkaammin täällä elinkustannuksiin.

Vaikka lainat onkin sidottu vaihtuviin viitekorkoihin, niin Suomen Pankin mukaan 28 prosenttia uusista asuntolainoista suojattiin vuonna 2021‍. Suomalaiset pankit ovat myös kommentoineet asiakkaiden olleen aktiivisia lainojen suojaamisessa myös viime vuonna. Täten korkojen nousu ei ole iskenyt kaikkiin suomalaisiin talouksiin niin pahasti, kuin voisi päätellä pelkän viitekoron valinnan perusteella.

Omia lainalaskelmia tehdessä pitää korkokustannus ottaa nyt eri tavalla huomioon, kuin edellisinä vuosina. Nopean korkojen laskun pohjalle ei kannata omaa taloudellista tilannettaan rakentaa. Tammikuun 2023 inflaatiolukema euroalueella oli 8,6 prosenttia, joten EKP:n 2 prosentin tavoiteinflaatioon on vielä matkaa. Joka tapauksessa asuntovelallisen on varauduttava siihen, että korkotaso on muuttunut pysyvästi.

Tässä tilanteessa hyötymään pääsevät ne velalliset, jotka ovat ottaneet lainansa kiinteäkorkoisena tai suojanneet sen. Voimakas koronnousu on tärkeä muistutus velalliselle: vaikka pankit stressitestaavat asiakkaat 6 prosentin korolla, on jo 4 prosenttiyksikön euriborien nousu merkittävästi elinkustannuksiin vaikuttava asia.

Asuntomarkkinoilla on juuri nyt hyvin kohteita tarjolla. Sopivan kodin osuessa kohdalle kauppoja ei tehdä nyt hätäillen, vaan markkina on rauhoittunut. Sama rauhallisuus kannattaa ottaa huomioon myös rahoitusta suunnitellessa: järkevä rahoitusaste, sopiva takaisinmaksuaika, puskurit yllätyksiä varten ja omaan riskinsietokykyyn sopiva korkoperuste ovat hyvät lähtökohdat mahdollisia tulevia markkinamyllerryksiä silmällä pitäen.

Vaikka tällä hetkellä asuntomarkkinoilla onkin viime vuosia hiljaisempaa, ohjaavat asuntomarkkinoita vahvasti myös ihmisten perustarpeet. Kun velalliset osaavat ottaa asuntorahoituksen mahdollisuudet ja riskit hyvin huomioon, on tästä hyvä rakentaa pohjaa terveellä tapaa vilkkaalle asuntomarkkinalle vastaisuudessa.