Taloyhtiöiden hallitukset käyvät paraikaa tilinpäätöskokouksiin ja pian yhtiökokouskausi alkaa olla kuumimmillaan - ja osa taloyhtiöistä onkin jo ennättänyt yhtiökokouksensa pitää. Monissa yhtiöissä kokouksissa joudutaan ottamaan kantaa sekä hoito- että rahoitusvastikkeiden nousupaineisiin.

Teksti Hannu Vehniäinen, Senior Sales Manager, OP Markets
Julkaistu 11.5.2023

Tämän kevään yhtiökokouksissa taloyhtiöillä on taas painetta nostaa sekä hoito- että rahoitusvastiketta. Kohonnut inflaatio näkyy suoraan hoitovastikkeessa. Taloyhtiöille tämä näkyy etenkin energiassa ja yleisenä palveluiden hintatason nousussa. Vaikka energiamarkkinoiden tilanne on tasaantunut viime vuodesta, niin eri energiamuotojen hinnat ovat jääneet korkeiksi. Taloyhtiöt tarvitsevat palveluita esimerkiksi isännöinnin ja kiinteistöhuollon muodossa. Myös näiden hinnat ovat nousseet yleisen hintatason mukana.

Rahoitusvastikkeissa inflaatio näkyy taas välillisesti. Keskuspankit taistelevat kohonnutta inflaatiota vastaan harjoittamalla kiristävää rahapolitiikkaa, mikä on nostanut korkoja. Suomessa yleisimmin lainojen viitekorkoina käytetyt euribor-korot nousivat 0 % yläpuolelle noin vuosi sitten. Nyt toukokuussa 2023 korkotaso on aivan erilainen ja tällä hetkellä hätyytellään jo 4 % tasoa 12 kk euriborissa. Kovasta korkojen noususta huolimatta pohjainflaatio on pysytellyt korkealla tasolla, mikä pitää korkoja edelleen nousupaineessa. Maaliskuussa päätä nostaneet pankkien ongelmat jäähdyttivät korkomarkkinoita hetkeksi, mutta tilanteen rauhoituttua - ainakin toistaiseksi - korot ovat jatkaneet nousu-uralla.

Miten vaikuttaa kustannuksiin?

Mitä taloyhtiöt voivat tehdä kustannuspaineiden keskellä? Sitra on arvioinut omassa Säästöjä taloyhtiöissä -hankkeessaan, että taloyhtiöissä on mahdollisuus päästä 10 % kulutuksen säästöön pienillä investoinneilla, jotka eivät edellytä taloteknisten järjestelmien tai laitteiden uusimista. Näitä keinoja ovat esimerkiksi veden kulutuksen säästö, kiinteistön valaistuksen tehostus, lämpötilojen lasku ja jätehuollon optimointi. Edellä mainitut ovat hyviä ja helposti toteuttavia, mutta monet taloyhtiöt ovat myös ehtineet näihin jo vaikuttaa.

Energiaremonteilla voidaan vaikuttaa taloyhtiöiden energiatehokkuuteen. Ne maksavat nyt, mutta pitkällä aikavälillä niillä saadaan säästöjä ja voidaan siten lieventää tulevia hoitovastikkeiden nousupaineita. Tämän hetken ympäristössä on kuitenkin tärkeä muistaa, että taloyhtiön haluttavuuden näkökulmasta sen arvosta on pidettävä kiinni ja täten tarpeellisia investointeja ei saa missään nimessä jättää väliin.

Kaikkia asioita taloyhtiö ei pysty tekemään osakkaiden puolesta, jolloin asiantunteva viestintä tärkeistä asioista on olennaista. Samassa yhteydessä on hyvä myös miettiä, mihin asioihin taloyhtiö voivat vaikuttaa ja missä ollaan markkinoiden armolla. Etenkin ne asiat, missä taloyhtiö pystyy olemaan kuskin paikalla, on hyvä hoitaa kuntoon.

Osan inflaation vaikutuksista voi ottaa haltuun

Inflaation vaikutukset osuvat talouteen eri tavoin. Osaan on voinut valmistautua ja osa lyö läpi ajan mittaan väkisin. Korkomarkkinoiden kehitys on hyvä esimerkki kustannuksista, johon on voinut valmistautua. Toisaalta, jos korkoriski on suojaamatta, niin noussut korkotaso lyö viimeistään nyt läpi taloyhtiöille. Korkomarkkinat eivät odota, että nollakorkomaailmaan oltaisiin enää palaamassa. Viimeisen vuoden korkokehitys on hyvä esimerkki siitä, ettei ole liian myöhäistä ajankohtaa laittaa oman talonyhtiön riskienhallintaa kuntoon, mikäli taloyhtiöllä on yhtiölainaa.

Taloyhtiön tulevaisuuden korkokustannuksiin on kuitenkin mahdollista vaikuttaa. Rahoitusta päätettäessä taloyhtiön on tärkeää käydä läpi, mihin korkoon se haluaa rahoituksensa kiinnittää. Päinvastoin kuin edellisinä vuosina, vaihtoehtoiskustannus kiinnittää rahoituksensa kiinteään korkoon, on tällä hetkellä taloyhtiöille lähes olematon. Pankeilla on tarjolla taloyhtiöille kiinteän koron ratkaisut, joissa osakkailla on mahdollisuus maksaa oma osuutensa pois lainasta, mikä tuo entistä enemmän joustavuutta.

Rahoituksen järjestely

Taloyhtiölainojen järjestely ei ole yhtiön kannalta niin yksinkertaista kuin yrityksillä tai kotitalouksissa, koska yleensä lainat on jyvitetty osakkaille. Hyvin hoidetuilla taloyhtiöillä on kuitenkin työkalupakissa mahdollisuus tarkastella laina-aikaa, varsinkin jos lainaa on jo ehditty lyhentää. Yhtenä ratkaisuna aiempina vuosina on käytetty sitä, että taloyhtiö on ostanut lainalle korkokaton ja rahoittanut korkosuojauksen hankinnan. Suojauksen hinta on paketoitu olemassa olevaan lainaan ja samassa yhteydessä laina-aikaa ja takaisinmaksua on tarkastelu sopivaksi siten, ettei rahoitusvastiketta ole tarvinnut nostaa.

Tämän lisäksi myös yksittäisillä osakkailla on mahdollisuus ottaa taloyhtiölaina henkilökohtaiseksi asuntolainaksi. Tässä tapauksessa osakkaalla on mahdollisuus joustavuuteen, kun asuntolainalle voidaan ottaa lyhennysvapaata tai tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Kun korkotaso on noussut, viitekorko selittää suurimman osan lainan kokonaiskorosta, joten merkittävää säästöä ei lainan konvertoinnilla pystytä saamaan aikaiseksi. Isoin etu on kuitenkin, että osakas saa yhden selvän rahoituskokonaisuuden haluamansa takaisinmaksuohjelman mukaan.

Nopeita voittoja ei ole saatavilla

Osakkaiden kustannusten hallintaan ei ole tällä hetkellä näkyvissä nopeita voittoja vaan parhaat tulokset tulevat pitkän aikavälin oikeilla ratkaisuilla. Energiatehokkaat ratkaisut, ajantasaiset korjausinvestoinnit ja tehokas viestintä osakkaille varmistavat, että taloyhtiön arvosta pidetään hyvää huolta. Taloyhtiöiden, joilla on yhtiölainaa tai tulevia rahoitustarpeita, kannattaa varmistaa, että ne ovat tietoisia vaihtoehdoista suojata rahoituksen korkoriskit. Yksittäisten osakkaiden kannattaa harkita oman taloudellisen tilanteen mukaan, kannattaako pitää yhtiölaina taloyhtiön taseessa vai konvertoida se itselleen. Tähän auttaa se, että osakas on tietoinen yhtiölainojen korkosidonnaisuuksista ja ehdoista. Kun isännöitsijän, hallituksen ja osakkaiden välillä vallitsee sujuva keskusteluyhteys yhtiön nykytilasta, niin tämä auttaa asioiden hoitoon.

 

Kirjoittaja Hannu Vehniäinen työskentelee OP Marketsissa vastuullaan yritysasiakkaiden riskienhallintaratkaisujen ja valuuttakaupan kehitys. Hän on työskennellyt OP Marketsissa eri tehtävissä vuodesta 2010 lähtien.