Kiihtyvä inflaatio ja korkojen nousu mietityttävät myös taloyhtiöitä, ja vastikkeiden nosto onkin ajankohtaista pian monessa yhtiössä. Epävarmassa tilanteessa kannattaa eri korkovaihtoehdot käydä läpi tarkasti. Tärkeintä on hoitaa koko yhtiön taloutta ennustettavasti ja pitkäjänteisesti.

Teksti Hannu Vehniäinen, Senior Sales Manager, OP Markets
Julkaistu 2.11.2022

Sota Ukrainassa on kestänyt jo yli 8 kuukautta eikä tällä hetkellä ole näkyvissä mitään nopeaa ratkaisua sodan loppumiselle. Viime vuosien kriisit ovat kuitenkin osoittaneet, että yhteiskunnat ovat parhaimmillaan myös muuntautumiskykyisiä – tämä on näkynyt sekä koronapandemian että sodan alkumetrien Venäjän vastaisten pakotteiden päätöksenteossa. Kaikkia sodan vaikutuksia ei varmasti ole vielä nähty, mutta sitä edeltävään aikaan ei olla palaamassa pitkään aikaan.

Kirjoitin maaliskuussa – juuri sodan alkamisen jälkeen – inflaation vaikutuksista taloyhtiöille. Silloin oli jo saatu viitteitä kohoavista inflaatioluvuista, mutta esimerkiksi 12 kk euribor oli 9.3.2022 vielä reilusti negatiivinen ja noteerattiin tasolle -0,308 %. Nyt marraskuussa tilanne on täysin toinen: yleisimmin taloyhtiöissä käytetyssä viitekorossa on nähty noin 3 %-yksikön nousu ja 1.11.2022 noteeraus 12 kk euriborille oli 2,686 %. Alkuvuodesta inflaatiokeskustelu pyöri voimakkaasti lähinnä polttoaineiden ja sähkön hinnoissa eivätkä markkinat odottaneet näin voimakasta koronnousua, mitä nyt on nähty.

Myös pohjainflaatio nousussa

Mikä yllätti markkinat ja miten tällaiseen korkokehitykseen on lopulta päädytty? Inflaatiokehitys on jatkunut voimakkaana läpi vuoden, ja sen taltuttamiseksi keskuspankit ovat nostaneet korkoja sekä Euroopassa että etenkin Yhdysvalloissa. Koronnostoista huolimatta inflaatioluvut ovat kellottaneet kuukausittain uusia ennätyksiä, eikä keskuspankkiireiden viesteissä ole ollut näkyvissä muutosta: koronnostoja on vielä edessä Atlantin kummallakin puolella. Inflaatiokeskustelussa on kuitenkin ollut sävyjä ja kiristävää rahapolitiikkaa on myös kritisoitu, koska inflaation on kommentoitu olevan tarjontavetoista – rahapolitiikan kiristämisellä ei ole nähty olevan vaikutuksia energia hintoihin.

Nyt inflaatiokehityksessä on kuitenkin nähty myös pohjainflaation voimakasta kohoamista. Pohjainflaatio mittaa tilapäisistä tekijöistä puhdistettua inflaatiota, eli se ei ota huomioon esimerkiksi energian ja ruuan hintojen vaihtelua. Tällä hetkellä sekä korko- että osakemarkkinoilla merkittävä huomio kohdistuukin juuri pohjainflaation kehitykseen. Jos pohjainflaatio jatkaa kohoamistaan, ei keskuspankeille jää muita vaihtoehtoja kuin jatkaa kiristävää rahapolitiikkaa.

Koronnousulla seurauksia jo osassa taloyhtiöistä

Ukrainassa käynnissä oleva sota on tuonut voimakkaasti näkyville etenkin energiamarkkinoiden muutokset, ja tätä kautta myös sähkön hintakehitys on ollut isosti esillä. Käytännössä tämä näkyy taloyhtiöille kaukolämmön ja sähkön hinnan nousuna. Tärkein syy sekä kaukolämmön että sähkön kallistumisteen on fossiilisten polttoaineiden kallistuminen. Vaikka lähes puolet kaukolämmöstä tuotetaan uusiutuvilla energianlähteillä, on fossiilisten polttoaineiden kallistuminen nostanut myös uusiutuvien hintaa. Sähkömarkkinoiden heilunta on ollut suurta, ja sähkön hinta on reagoinut etenkin maakaasun hinnan nousuun.

Vaikka energiamarkkinoiden heilunta on ollut paljon otsikoissa voimakkaiden liikkeiden saattelemana, ovat korot samaan aikaan liikkuneet koko syksyn lähes koko ajan vain ylöspäin. Kesän aikana markkinoilla nähtiin rauhallisempi hetki, kun osa toimijoista lähti jo odottamaan viitteitä inflaatiohuipusta, mutta syksyllä inflaatio on jatkanut kiihtymistään. Taloyhtiöiden lainakannasta valtaosa on sidottu 6 tai 12 kuukauden euribor-korkoon, joten osassa yhtiöissä koronnousu on jo lyönyt läpi. On kuitenkin vielä paljon yhtiöitä, joiden rahoituskustannukset ovat pysyneet matalalla. Vaikka korkotaso on noussut voimakkaasti, ei pitkien korkojen taso ole samaan aikaan noussut suhteellisesti niin paljon kuin viitekorot. Tämän myötä korkoriskiltä suojautumisen vaihtoehtoiskustannus vaihtuvaan viitekorkoon verrattuna on tällä hetkellä maltillinen.

Korkosuojaus huomioi myös taloyhtiön erityistarpeet

Energiakustannusten ja korkojen nousu ajaa taloyhtiöt väistämättä nostamaan hoito- ja rahoitusvastikkeita. Se, milloin joudutaan toimimaan, riippuu siitä, mikä on yhtiön kassatilanne ja onko yhtiöllä lainaa. Korkojen nousu lyö ennen pitkää läpi yhtiöihin, joilla on lainaa, ja sitä myöten näiden yhtiöiden on nostettava rahoitusvastiketta.

Tämä tarkoittaa monissa yhtiöissä ylimääräistä yhtiökokousta. Tässä tilanteessa kannattaa käydä avoimesti eri korkovaihtoehdot läpi ja miettiä myös kiinteäkorkoista vaihtoehtoa, jolloin yhtiön rahoitusvastike on ennustettava koko suojausajan. Kannattaa huomioida, että taloyhtiöille on tarjolla korkosuojausvaihtoehtoja, jotka ottavat huomioon taloyhtiöiden erityistarpeet, kuten taloyhtiölainaan tehtävät ylimääräiset lyhennykset. Tärkeintä on kuitenkin hoitaa koko yhtiön taloutta ennustettavasti ja pitkäjänteisesti. Kun taloyhtiötä on hoidettu hyvin, se mahdollistaa sen, että yhtiölle on saatavissa rahoitusta tulevaisuudessa uusien korjausten ja rahoitustarpeiden tullessa ajankohtaisiksi.

Kirjoittaja Hannu Vehniäinen työskentelee OP Marketsissa vastuullaan yritysasiakkaiden riskienhallintaratkaisujen ja valuuttakaupan kehitys. Hän on työskennellyt OP Marketsissa eri tehtävissä vuodesta 2010 lähtien.

Lisää aiheesta

Lisää aiheesta