KHO:n päätöksen vaikutukset kiinteistönvälitysalan pelisäännöille

Omaa kotiaan tai vapaa-ajakohdettaan myyntiin antavan kuluttajan on voitava luottaa siihen, että hänen sopimuskumppaninsa hoitaa asiat alaa säätelevän lainsäädännön ja hyvän välitystavan mukaisesti.

Teksti Pekka Linna, toimitusjohtaja OP Koti Itä-Suomi, varatuomari, LKV
Julkaistu 6.5.2022

Kiinteistönvälityspalvelu on pääasiassa kuluttajien asunnonhankintatarpeiden tyydyttämistä kohtuullisen säännellyssä maailmassa. Pääosa alalla toimivista palveluntuottajista noudattaa alan toimintaa säätelevää lainsäädäntöä sekä hyvän välitystavan ohjetta.

Alalla ovat selvät säännöt niin vastaavasta hoitajasta, vastaavan hoitajan velvollisuuksista, vastuuvakuutuksesta kuin LKV-pätevyyksistä. Säännöt ovat helposti kaikkien ymmärrettävissä sekä alalla tosissaan toimittaessa myös kohtuullisen helposti noudatettavissa.

Kiinteistönvälitysalalla on kautta aikojen ollut myös toimintaa ja toimijoita, joilla ei ole ollut joko kykyä taikka halua noudattaa alan pelisääntöjä. Tästä syystä niin alaa valvovat aluehallintoviranomaiset kuin oikeuslaitoskin ovat joutuneet ottamaan kantaa alalla havaittuihin epäkohtiin.

Korkein hallinto-oikeus (KHO) on 8.3.2022 annetuissa ratkaisuissa ottanut ennakkopäätöstyyppisesti kantaa erilaisiin ”yritysviritelmiin” alalla. Tällaisen viritykset on usein rakennettu kustannusten vähentämiseksi sekä vastuusuhteiden hämärtämiseksi asiakkaisiin nähden.

KHO:n päätöksissä on otettu kantaa välityslain viidennen pykälän sisältöön. Kyseisessä normissa edellytetään välitystehtäviä suorittavan henkilön olevan sen kiinteistönvälitysliikkeen palveluksessa, jonka nimiin hän toimii. Kyse on siis vastuista, oikeasta markkinoinnista sekä vastaavan hoitajan tehtävän lainmukaisesta suorittamisesta. 

KHO linjasi päätöksissä, mitä ”palveluksessa olemisella” jatkossa tarkoitetaan: Linjauksen mukaan tällä tarkoitetaan työsuhdetta välitysliikkeeseen tai välitysliikkeen johtoon kuulumista. Yhtiön johdolla tarkoitetaan osakeyhtiössä hallitusta ja toimitusjohtajaa sekä henkilöyhtiöissä vastuunalaista yhtiömiestä.

Välitystehtävää ei ole mahdollista antaa muiden kuin kiinteistönvälitysliikkeen palveluksessa olevien suoritettavaksi. Välitystehtävää ei siten jatkossa ole mahdollista hoitaa yhteistyösopimuksilla tai asiamiessopimuksilla.

KHO:n kanta on oikea ja looginen. Vastaava hoitaja on velvollinen huolehtimaan harjoitetun toiminnan lainmukaisuudesta, joten hänellä tulee olla todellinen ja välitön mahdollisuus ohjata ja valvoa toimintaa sekä puuttua siinä ilmeneviin epäkohtiin. Tämä tarkoittaa työlainsäädännössä vakiintuneen direktio-oikeuden käyttöä, joka toteutuu vain tosiasiallisessa työsuhteessa.

Aluehallintovirastot ovat valvontansa alaisuudessa toimiville kiinteistönvälitysliikkeille lähettämissään tiedotteissa kehottaneet välitysliikkeitä toimimaan jatkossa KHO:n linjauksen mukaisesti. Konkreettiset valvonnat kentällä alkavat AVI:n toimesta tammikuussa 2023.

Kiinteistönvälitysalalla pitkään työskennelleenä juristina olen vuosia odottanut KHO:n nyt antamaa linjausta. Omaa kotiaan tai vapaa-ajakohdettaan myyntiin antavan kuluttajan on voitava luottaa siihen, että hänen sopimuskumppaninsa hoitaa asiat alaa säätelevän lainsäädännön ja hyvän välitystavan mukaisesti. Kiinteistönvälityksessä kilpailuetu tulee hankkia palvelun laadulla eikä kikkailemalla alan normiston kustannuksella.