Asuntokaupassa voidaan päätyä joko tarjousprosessiin kuuluvaan vakiokorvaukseen tai lopulliseen kauppaan. Vakiokorvauksen tilanteessa jompi kumpi osapuoli voi vetäytyä kaupasta sanktion maksamalla. Vaihtoehtona on lopullinen kauppa, joka vähentää mahdollisen vetäytymisen aiheuttamaa epävarmuutta.

Teksti Pekka Linna, toimitusjohtaja OP Koti Itä-Suomi, varatuomari, LKV
Julkaistu 21.6.2022

Asuntokaupoissa etsitään kompromisseja kaupan aikaansaamiseksi. Usein tässä ovat mukana kiinteistönvälittäjä, jota sitovat niin lainsäädännön kuin hyvän välitystavan sisältämät normit. Onnistuessaan kauppaa suunnittelevien tarjousprosessi päättyy hyväksyttyyn tarjoukseen, johon sisällytetään yleensä ostajalle vakiokorvaus  ja myyjälle vastaavan suuruinen sopimussakko. Osapuoli voi omalle kohdalleen sovitun taloudellisen sanktion maksamisella vetäytyä tekemästään päätöksestä, eikä siitä tule muuta seuraamusta. 

Tämä tarkoittaa sitä, että lopullista kauppaa voi odottaa olennaisesti mahdollista kauppahintaa pienemmällä taloudellisella riskillä. Asunto-osakkeiden osalta riski on neljän prosenttia ja rakennetussa vuokraoikeudessa 10 prosenttia. Lopullista kauppaa ei tarvitse tehdä, jos kauppaa suunnittelevan osapuolen mieli jostakin syystä muuttuu. Kaupasta vetäytyvä maksaa sanktion.

Tällaisessa epävarmuustilanteessa ei ole mukava elää varsinkaan perheasuntosegmentissä, jossa myyjä on yleensä menossa ”uuteen” kotiin, ja ostaja odottelee muuttokuormansa kanssa itselleen ”uuden” kodin vapautumista. Jos lopullinen kauppa jää toteutumatta, ei saatu korvaus tai sopimussakko välttämättä riitä kattamaan kaupan valmistelusta aiheutuneita kustannuksia, vaivaa tai epävarmuutta tulevasta.

Jos epävarmuus halutaan välttää, on mahdollista tehdä lopullinen kauppa. Tehty kauppa sitoo ehtojensa mukaiseen toimintaan, mikä tarkoittaa yleensä sitä, että maksettavaksi tuleva sopimussakko on tarjousvaiheen vakiokorvausta tai sopimussakkoa isompi. Yleensä myyjälle varataan myös kaupanpurkuoikeus kauppahinnan loppuosan jäädessä ostajalta maksamatta.

Lopulliset kaupat tehdään yleensä välittäjävetoisissa kaupoissa siten, että kaupantekohetkellä maksetaan pienehkö osa kauppahinnasta ja  loppukauppahinta maksetaan ostetun kodin vapautuessa. Tällainen toiminta turvaa sekä myyjän omistusoikeuden että ostajan hallintaoikeuden. Kaupan tekemisen ja hallinnan siirtymisen välivaiheessa kumpikin kaupan osapuoli saa nukkua yönsä kohtuullisen rauhallisesti.

Varsinkin perheasuntojen segmentissä liikuttaessa on todellisena haasteena joko kahden asunnon tai nollan asunnon loukku. Kumpikaan loukku ei ole mukava. Näitä loukkuja voidaan oikeilla toimilla sekä asiakirjojen ajoituksilla ja ehdoilla pyrkiä ennakoimaan, ja niiden toteutumisen riskiä pienentämään. Kummassa loukussa sinä haluaisin kodinvaihtoprosessissa elää, jos jompikumpi loukku olisi vääjäämättä edessä?

Elämme vehreintä keskikesän aikaa. Asuntokaupan ulkoisissa puitteissa on tapahtumassa muutoksia, joiden lopputulosta kaupankäynnin volyymille on vielä vaikeaa ennustaa. Lomien jälkeiset olosuhteet ovat kuitenkin jo nyt ennakoitavissa sellaisiksi, että asuntokaupan ammattilaisille on kysyntää. Luotettava rinnalla kulkija asuntokauppaprosessissa on kultaakin arvokkaampi henkilö onnistuneen lopputuloksen varmistamiseksi.