Verrattuna 2000-luvun aiempaan kehitykseen hintojen lasku on ollut viimeisen vuoden aikana merkittävä. Eivätkä yhtä suuret hintojen pudotukset nyt aivan tyypillisiä ole pidemmälläkään aikavälillä olleet. Huipputasoltaan asuntojen hinnat ovat pudonneet nyt jo useita prosentteja. Toki finanssikriisin seurauksena asuntojen hinnat putosivat, mutta pudotus jäi lopulta niin lyhyeksi, että edellinen huippu ehdittiin kuroa umpeen ennen kuin kriisistä oli edes varsinaisesti noustu. Pieni lasku hinnoissa nähtiin myös vuosituhannen alussa. Mutta viimeisen vuoden hintojen lasku on vuosituhannen alkuun ja finanssikriisiinkin verrattuna ollut suurempi ja nopeampi.

Merkittävämpiä hintojen nousuhetkiä on nähty finanssikriisistä palautumisen yhteydessä ja myös koronan ensi-iskun laannuttua. Lisäksi 2000-luvun alkuvuosina asuntokauppa kehittyi vahvasti verrattuna viime vuosiin. Finanssikriisin ja korona-ajan välinen aika oli asuntomarkkinoilla korostuneen rauhallista. Monella mittarilla arvioituna asuntojen hinnat olisivat näiden 15 vuoden aikana voineet nousta selvästi nopeamminkin.

Kansainvälisessä vertailussa tai vaikka vertailussa viime vuosituhannen viimeisiin vuosikymmeniin ovat asuntomarkkinat olleetkin todella vakaat. Tietenkin kuva hieman muuttuu, kun tarkastellaan hintakehitystä alueellisesti. Koko maan keskimääräinen kehitys kätkee alleen niin nousevien hintojen alueita kuin myös alueita, joilla asuntojen hinnat ovat laskeneet trendinomaisesti jo pitkään. Alueet kehittyvät eri suuntiin, mikä tasoittaa koko maan keskimääräistä kehitystä. Poikkeuksellisen nopeasti hinnat eivät ole kuitenkaan nousseet edes nopeimmin nousseilla alueilla, kuten Helsingissä.

Onko nyt nähtävä hintojen lasku sitten poikkeuksellinen?

Vaikka viime vuonna alkanut hintojen lasku on ollut merkittävää, ja hinnat ovat pudonneet huipultaan jo 7 prosenttia, mikä on enemmän kuin mitä hinnat putosivat finanssikriisin aikana, ei vielä voi puhua hintojen romahduksesta. Vaikka asuntojen hinnat putoaisivat vielä hieman nykyisestäkin, ei hintojen pudotus ole mitenkään poikkeuksellisen suurta, jos tarkastellaan esimerkiksi hintojen poikkeamaa trendiltään. Eli vaikka asuntojen hinnat ovat pudonneet merkittävästi, ei pudotus pitkän aikavälin tarkastelussa näytä niin dramaattiselta.

On hyviä syitä olettaa, että hintojen lasku myös pysyy lähiaikoina edelleen verrattain maltillisena. Suurempia pudotuksia on tyypillisesti edeltänyt poikkeuksellisen ripeä hintojen nousu ja merkittävien epätasapainojen syntyminen. Nyt sellaista ei ole tapahtunut. Työmarkkinat ovat yhä vahvat, ja odotuksissa on, että vaikka talous heikkenisikin, työmarkkinat pysyvät kohtalaisen vakaina, mikä tukee asuntomarkkinoita.

Sen sijaan että edessä olisi asuntojen hintojen raju pudotus, on edessä todennäköisemmin sopeutuminen uuteen, korkeampaan korkotasoon. Jo nyt on nähty, että korkojen nousu on välittynyt Suomen asuntomarkkinoille todella nopeasti. Hiljalleen viimeisissäkin nollaviitekorkoisissa lainoissa viitekorko tarkistetaan positiiviselle puolelle, ja korkojen nousun vaikutus alkaa näkyä kokonaisuudessaan.

Vaikka näyttääkin siltä, että kovin korkoralli on takana, ei näköpiirissä ole rajua korkojen laskua. Talouden odotetaan matelevan lähivuodet taantuman ja heikon kasvun rajamailla, mikä ei erityisesti tue asuntomarkkinoiden vetoa. Onkin mahdollista, että asuntojen hintojen sopeuduttua korkeampiin korkoihin nähdään lähivuosina nopean toipumisen sijaan melko maltillista hintojen nousua.

Asuntomarkkinoiden ajat ovat tällä hetkellä siinä mielessä poikkeukselliset, että vastaavaa hintojen laskua tapahtuu verrattain harvoin. Ja kontrastia lisää se, että viimeisen kymmenen vuoden aikana asuntojen hinnat ovat kehittyneet todella tasaisesti. Toisaalta verrattuna aikaisempiin asuntomarkkinoiden laskukausiin tämä lasku ei ainakaan vielä ole ollut poikkeuksellisen raju.

Kokonaisuutena asuntomarkkinoiden tilanne on tällä hetkellä heikko. Kauppaa käydään selvästi tyypillistä vähemmän, ja uudiskohteiden kauppa käy jopa historiallisen heikosti. Myös rakentamisen näkymä on erittäin heikko. Olisikin ehkä aiheellista kysyä, pitäisikö hintojen laskea enemmän, että asuntomarkkinoiden aktiviteetti palautuisi. Näin voidaankin sanoa, että hintojen laskun poikkeuksellisuus onkin näkökannasta kiinni.

Kysyin vielä varmuuden vuoksi tekoälyn näkemystä asiasta. ChatGPT:n mielestä ”Yleisesti ottaen asuntojen hintojen laskua, joka on huomattavasti suurempi kuin markkinoiden tyypilliset vaihtelut, voidaan pitää poikkeuksellisena. --. Lopullinen arvio siitä, mikä on poikkeuksellinen lasku asuntojen hinnoissa, riippuu kuitenkin monista tekijöistä ja sitä arvioitaisiin todennäköisesti tapauskohtaisesti.” Tämä tapauskohtainen arviointi pitänee jättää myöhempään, mutta tällä erää näyttää siltä, että asuntojen hintojen vaihtelu on hyvin selitettävissä korkojen muutoksella.