Kiinteistömarkkinoilla konkreettisia merkkejä piristymisestä
Tämän vuoden aikana kiinteistömarkkina on siirtynyt kohti uutta normaalia. Kaupankäynti vilkastuu ja asuntojen vuokrausasteet pysyvät korkeina.
Kiinteistömarkkinoiden tilanne tiivistetysti:
- Kotitalouksien asunnon ostokyky on kohentunut selvästi ja kauppamäärät ovat palautumassa normaalille tasolle.1
- Kaupungistuminen jatkuu, ja vähentyneet uudet asuntorakentamisaloitukset luovat asuntopulaa kasvukeskuksissa lähivuosina.
- Kiinteistöt tarjoavat omaisuusluokkana pitkän sijoitushorisontin omaavalle sijoittajalle edelleen vakaata ja inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa.
Edellisessä blogissani huhtikuussa 2025 otsikkonani oli ”Kiinteistömarkkinoiden suunta on näkyvissä, mutta vauhtiin pääseminen on ennustamatonta.” Tuolloin suunnan ennustaminen oli helpohkoa, kun Venäjän aloittaman hyökkäyssodan jäljiltä inflaatio kiihtyi ja korot nousivat, mikä aiheutti kiinteistömarkkinoiden laskun.
Tätä ilmiötä korosti vielä erityisesti pääkaupunkiseudulle rakentunut ylitarjonta pienten vuokra-asuntojen osalta.
Toinen osa ennustusta tai ennustamattomuutta oli se, että miten ja millä vauhdilla markkina alkaa liikkua kohti normaalimmaksi kutsuttavaa markkinaa.
Nyt kun vuodenvaihde on käsillä, voi todeta, että markkina on aidosti liikkunut normaalimmaksi ja toimivammaksi.
Uuden normaalin määrittely on osin haastavaa, mutta seuraavia havaintoja olemme voineet tehdä oman kiinteistöliiketoimintamme kautta kuluneen vuoden aikana:
- Kaupankäyntiaktiviteetti on kotimaassa nousemassa vuonna 2025 yli 4 miljardin euron tason2, kun vuonna 2024 Kiinteistötalouden instituutin julkaisema koko vuoden volyymi oli noin 2,2 miljardia euroa.
- Olemme itse luoneet markkinalikviditeettiä tekemällä kauppoja niin asunto-, toimitila- kuin palvelukiinteistösegmenteissä useista eri salkuista ja tarkoitus on toteuttaa lisää kauppoja vuodenvaihteen ympärillä. Laadullisesti hyvät kiinteistöt ovat järkevästi myytävissä, kunhan valmistelut ovat hyvät ja myyntiaika on riittävä.
- OP-Vuokratuotto ja OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahastojemme arvonmuutosten negatiivinen trendi on isossa kuvassa taittunut vuoden aikana. Rahastojen arvostus toteutuu riippumattomien arvioitsijoiden toimesta.
- Asuntorahastomme OP-Vuokratuoton asuntojen vuokrausaste on säilynyt koko vuoden erittäin hyvällä tasolla. Koko asuntokannan vuokrausaste on 97,5 prosenttia. Esimerkiksi Helsingissä vuokrausaste on vuosikeskiarvona 96,4 prosenttia ja Tampereella 98,4 prosenttia. Vaikka vuokra-asuntokannassa on yleisesti vuosittain yli 30 prosentin vaihtuvuus, käyttöasteemme kertoo sen, että hyvät sijainnit ja laadullisesti toimivat asunnot löytävät käyttäjänsä tehokkaalla vuokrausprosessilla hyvin.
- Uusien ja uusittujen toimitilavuokrasopimusten määrä on nyt huomattavasti suurempi kuin kahtena aiempana vuonna, kun vielä alkuvuonna näkymä toimitilavuokrauksessa oli utuisempi. Tämä kertoo, että yritykset uskaltavat jälleen sitoutua tiloihinsa pidempiaikaisesti. Se on myös signaali yritysten vahvistuneista näkymistä tuleville vuosille. Vuokrakehityksen ja vajaakäytön eteen on kyllä edelleen paljon töitä jäljellä.
- Uusien kohteiden rakentaminen sekä uusien sijoituskohteiden harkittu hankinta on käynnistynyt, niin asunto- kuin toimitilasektoreissa. Sijoittajasentimentti on laajasti edelleen varovainen uusien pääomien allokoimiseksi kiinteistöihin, mutta rohkeimmat ovat lähteneet jo liikkeelle, mikä näkyy esimerkiksi tänä vuonna käynnistyneiden uusien asuntosijoitusrahastojen määrässä. Hyviä mahdollisuuksia oikein mitoitettuna näemme muun muassa asunto- sekä palvelu-/yhteiskuntakiinteistöjen segmenteissä.
Kokonaisuutena markkina on vakautunut ja lähtökohdat toipumisen jatkumiselle ovat hyvät. Tätä ajatusta tukee muun muassa asuntoaloitusten niukkuus suhteessa kasvukeskusten kasvuennusteisiin.
Myös palvelu-/yhteiskuntakiinteistösektorilla on terveitä investointimahdollisuuksia palveluverkoston kehittämistarpeista johtuen. Ääripäiltään eriytynein sektori lienee toimistokiinteistöt, mutta merkit lisääntyvästä paluusta lähitöihin sulattaa ainakin osan kyseisen sektorin vajaakäytöstä. Sijainti ja laatu ratkaisevat.
Kiinteistöt tarjoavat edelleen vakaata ja inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa
Kuten edellä kerrottu osoittaa, pitkäaikaisen sijoittajan näkökulmasta kiinteistömarkkinoiden näkymät ovat nyt kiinnostavat. Omaisuusluokkana kiinteistöt tarjoavat edelleen vakaata, inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa.
Keskeytimme kiinteistöihin sijoittavien OP-Vuokratuotto ja OP-Palvelukiinteistöt - erikoissijoitusrahastojen merkintä- ja lunastustoimenpiteet viime vuodenvaihteessa suojellaksemme osuudenomistajiemme etuja.
Rahastojen hallinnointi ja salkunhoito ovat kuitenkin jatkuneet koko ajan ammattimaisesti. Me tulemme avaamaan rahastot heti, kun se on osuudenomistajien edun mukaista.
Näemme, että kiinteistöihin sijoittava erikoissijoitusrahasto tarjoaa edelleen merkittäviä etuja verrattuna suoraan kiinteistösijoittamiseen.
Rahasto voi omistaa useita kiinteistöjä eri sijainneissa ja segmenteissä, kuten toimistoissa, liiketiloissa ja asunnoissa, mikä pienentää yksittäisen kohteen riskiä. Sijoittaja saa hajautushyödyn pienemmällä pääomalla kuin suoraan ostamalla kiinteistön.
1) OP Pohjolan asuntomarkkinakatsaus
2) Newsec transaktioseuranta marraskuu 2025
Vastuunrajoitus
OP Varainhoito Oy (jäljempänä ”OP Varainhoito”) on OP Pohjolaan kuuluva sijoituspalveluyritys. Tämä OP Varainhoidon laatima materiaali on yleistä markkinainformaatiota ja markkinointimateriaalia, joka ei täytä riippumattoman sijoitustutkimuksen edellytyksiä, johon ei sovelleta kieltoja, jotka koskevat sijoitustutkimuksen levittämistä edeltävää kaupankäyntiä. OP Pohjolassa riippumatonta sijoitustutkimusta tuottaa OP Yrityspankki Oyj. Esitys perustuu julkisiin lähteisiin ja informaatioon, joita OP Varainhoito pitää luotettavana. Tämä ei kuitenkaan sulje pois mahdollisuutta, että esitetyt tiedot eivät kaikilta osin olisi täydellisiä ja virheettömiä. OP Varainhoito tai sen palveluksessa oleva henkilökunta eivät vastaa esityksen perusteella tehtyjen sijoituspäätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista, joita esityksestä saadun informaation käytöstä mahdollisesti aiheutuu. Tätä esitystä ei tule pitää sijoitusneuvona, tarjouksena ostaa tai merkitä mitään arvopapereita, eikä kehotuksena yksittäisen sijoituksen toteuttamiseen.
Markku Mäkiaho työskentelee toimitusjohtajana OP Kiinteistösijoitus Oy:ssa.
Aiemmat kirjoitukset
- Kiinteistömarkkinoiden suunta on näkyvissä, mutta vauhtiin pääseminen on ennustamatonta
- Kiinteistömarkkinoiden vuosi vaihtui – maltti on valttia edelleen
- Kiinteistömarkkinoilla on koittamassa valoisammat ajat
- Kiinteistömarkkinoiden korjausliike on alkanut
- Sanoista todennettaviin tekoihin vastuullisuudessa