Korkojen nousu heijastuu asuntomarkkinoille – mutta miten?

Pitkä nollakorkojen aika näyttää tulevan päätökseensä. Korkojen nousu positiiviseksi tapahtuu viimeistään ensi vuonna, mutta jos markkinoita on uskominen, käänne tapahtuu jo tämän vuoden puolella. Viime vuosien negatiivisiin korkoihin tottuneille kotitalouksille tilanne on uusi. Miten ja mitä kautta korot oikeastaan vaikuttavat asuntomarkkinoihin?

Teksti Joona Widgrén, ekonomisti OP Ryhmässä @OP_Ekonomistit
Julkaistu 17.2.2022

Pitkällä aikavälillä asuntojen hintojen voi ajatella heijastelevan markkinoiden perustekijöitä. Tyypillisesti asuntojen hintoihin vaikuttavaksi perustekijöiksi ajatellaan esimerkiksi vuokrien kehitys, tulokehitys, väestökehitys ja asumiskustannukset, joihin sisältyy rahoituksen kustannus eli korot.

Asuntomarkkinoiden tutkimuksessa on useimpien perustekijöiden kohdalla laaja konsensus siitä, minkä suuntainen vaikutus kullakin muuttujalla on asuntojen hintoihin. Sen sijaan vaikutusten suuruus on kaikkea muuta kuin selvää. 

Siinä missä pitkällä aikavälillä asuntojen tarjonta sopeutuu kysyntään, lyhyellä aikavälillä asuntojen tarjonnan voi ajatella pysyvän muuttumattomana. Tämän seurauksena lyhyellä aikavälillä asuntojen hintojen vaihtelut johtuvat lähes ainoastaan kysyntätekijöistä. Kun lainaraha on halpaa, kysyntä asuntovelalle kasvaa. Tämä taas lisää asuntojen kysyntää ja nostaa hintoja. Osin viime vuosien kasvanutta asuntomarkkinoiden kysyntää selittääkin halvan lainarahan kanavoituminen asuntomarkkinoille. 

Teoriassa korkojen nousu positiiviseksi lisää asumisen rahoituskustannuksia ja sitä kautta asumisen kustannuksia. Rahoituskustannusten nousun kautta korot vaikuttavat negatiivisesti myös asuntojen hintoihin. 

Todellisuudessa asia ei tietenkään ole niin yksinkertainen, sillä korkojen nousu ei tapahdu irrallaan muista talouden muuttujista. Usein korot nousevatkin, kun taloudessa menee hyvin, mikä taas vaikuttaa asuntojen hintoihin nostavasti. On myös täysin mahdollista, että asuntojen hinnat nousevat samaan aikaan korkojen nousun kanssa. Kun arvioidaan korkojen nousun vaikutusta, oikea vertailukohta olisi tarkastella hintojen kehitystä identtisessä vaihtoestoisessa maailmassa, jossa korot eivät nouse.  

Kuinka suuri vaikutus korkojen nousulla voisi olla asuntojen hintoihin?  

Korot ovat toki nousseet historian aikana aikaisemminkin, eikä korkojen heilumisessa sinällään ole mitään uutta. Tällä kertaa poikkeuksellista on kuitenkin se, että esimerkiksi 12 kuukauden euribor on ollut yhtäjaksoisesti negatiivinen 6 vuotta. Korkojen nousun suora vaikutus asuntojen hintoihin on aluksi pieni. Mutta kun korot saavuttavat nollarajan, nousu alkaa heijastua asuntolainoista maksettaviin korkoihin.  

Lainaa haettaessa velanottajien maksukyky arvioidaan huomattavasti korkeammalla korkotasolla kuin mitä lähivuosina on odotettavissa. Silti jää nähtäväksi, kuinka hyvin kotitaloudet ovat todellisuudessa valmistautuneet asumiskustannusten nousuun. Monelle kotitaloudelle korkojen nousu tarkoittaisi ainakin muun kulutuksen sopeuttamista.  

Tutkimuksessa on esitetty lukuisia arvioita korkojen laskun vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Riippuen menetelmästä, käytetyistä muuttujista ja datasta, Algierin (2013) kirjallisuuskatsauksen mukaan reaalikoron vaikutus reaalisten asuntojen hintojen muutokseen vaihtelee siten, että 1 prosenttiyksikön nousu korossa laskee asuntojen hintoja 0,02–7,7 prosenttia. Arvioihin vaikuttaa runsaasti myös se, millainen asuntolainamarkkina tarkasteltavissa maissa on. 

Omat arviomme ovat saman suuntaisia. Heikoin vaihtoehto kuvaisi tilannetta, jossa koronnosto on täysin yllättävä. Pienin vaikutus kuvaisi taas tilannetta, jossa korkokehitys on ennakoitu ja taloustilanne kehittyy jopa odotuksia myönteisemmin. Jos pitäisi antaa yksi luku kuvaamaan yhden prosenttiyksikön koronnousun vaikutusta asuntojen hintoihin, niin se voisi hidastaa asuntojen hintojen vuosikasvua 2 prosenttiyksiköllä noin vuoden viiveellä. 

Korkotason nousu vaikuttaa joka tapauksessa negatiivisesti asuntojen hintakehitykseen. Korkoympäristö on ollut viime vuodet poikkeuksellinen. Toisaalta, niin kuin aina, korkojen tulevaan kehitykseen liittyy runsaasti epävarmuutta, ja useiden tekijöiden yhteisvaikutuksen tulkinta voi olla jälkikäteenkin hankalaa.  

Lähteitä: 

Algieri, B. (2013). House price determinants: Fundamentals and underlying factors. Comparative Economic Studies, 55(2), 315-341. 

DeFusco, A. A., & Paciorek, A. (2017). The interest rate elasticity of mortgage demand: Evidence from bunching at the conforming loan limit. American Economic Journal: Economic Policy, 9(1), 210-40.

Kirjoittaja Joona Widgrén työskentelee ekonomistina OP Ryhmässä. Hänen kiinnostuksensa kohteita ovat erityisesti data-analyysi sekä makrotalous.