Kiinteistösijoittamisen koronavuoden tilinpäätös – Kuinkas sitten kävikään?

Olen useassa tilanteessa todennut, että koronavuoden vaikutukset jäivät kiinteistösijoittamisessa kokonaisuutena yllättävänkin vähäisiksi vuoden takaisiin pelkoihin verrattuna. Onko kaikki siis hyvin?

Teksti Markku Mäkiaho, Johtaja
Julkaistu 17.3.2021

Viime vuonna kiinteistökauppa pysähtyi kesäkuukausiksi liki kokonaan, vuokrasaatavien pelättiin kasvavan merkittävästi ja vuokralaisyritysten konkurssiaaltoa ennusteltiin. Loppuvuotta kohden kaupankäyntiaktiviteetti kuitenkin lisääntyi ja toimitilojen vuokrasopimusrintamallakin oli mukavasti aktiviteettia. Vuokranmaksukäyttäytyminen oli kokonaisuutena hyvällä tasolla.

Kiinteistötalouden Instituutti KTI julkisti maaliskuun alkupuolella kiinteistöjen kokonaistuottoja kuvaavat indeksitulokset vuodelta 2020. Itselleni merkittävin havainto oli markkinoiden voimakas eriytyminen. Siten markkinaa kokonaisuutena yhteen vetävistä tunnusluvuista saa helposti väärän kuvan tilanteesta. Kiinteistötuottoja kokonaisuutena kuvaavan indeksin tulos oli koko sen 20-vuotisen historian alhaisin, 3 %. Mutta hajonta eri kiinteistösektoreiden kesken oli poikkeuksellisen suurta. Asuntojen, yhteiskuntakiinteistöjen ja tuotanto/logistiikkakiinteistöjen tuotto oli n. 7 %:n tasolla. Kukaan tuskin yllättyi siitä, että liikekiinteistöjen ja hotellien tuotot olivat matalimmat, hotellit liki 0 % ja liikekiinteistöt n. -6 %.

Verkkokaupan vaikutukset sekä kauppakeskusten kävijämäärien pudotus näkyivät selvästi, etenkin pääkaupunkiseudulla. Merkille pantavaa oli myös se, että asuinkiinteistöjen arvonmuutos ei ole ollut indeksin koko 20-vuotisen historian aikana koskaan negatiivinen. Mutta eriytymistä on tapahtunut asuntotuotoissakin; indeksin hyvää tulosta selittää se, että siinä mukana oleva asuntokanta on pääasiassa ammattimaisten sijoittajien kasvukeskuksiin keskittynyttä asuntokantaa, ja kasvukeskusten ulkopuolella kehitys on ollut heikompaa.

Vaikka vuosi 2020 oli kokonaisuutena 20 vuoden tarkastelujaksolla vaisuin, niin indeksin 5, 10, 15 ja 20 vuoden keskituotot olivat haarukassa 5,8–6,4 %. Tämä on sillä tasolla, jolla kuuluukin: pitkällä aikavälillä korkotuottoja korkeammalla tasolla ja osaketuottoja matalammalla tasolla. Myös jatkossa kannattaa tiedostaa kiinteistösijoittamisen pitkä horisontti, sen antama inflaatiosuoja sekä riskejä hajauttava rooli kokonaissijoitussalkussa.

Kiinteistösijoittamiselle on olemassa edelleen hyvät perusteet, kun sen tekee oikeisiin sektoreihin. KTI-tulosten valossa oman sijoitustoimintamme osalta voimme katsoa rauhallisin mielin eteenpäin ja jatkaa valitsemiemme strategioiden pohjalta: asuminen, yhteiskuntakiinteistöt, teolliset ja logistiset kiinteistöt sekä metsäsijoittaminen.

Markku Mäkiaho työskentelee johtajana OP Kiinteistösijoittamisessa ja toimii RAKLIn hallituksen puheenjohtajana.