Talo on rötiskö, mutta se on upealla tontilla – remontoinko vai rakennanko uuden talon?

Asuntoja selatessa tulee toisinaan vastaan nuhjuisia, vanhoja taloja, jotka ovat kuitenkin upealla tontilla. Jos kohteen haluaisi todella ostaa omaksi, niin mitä vaihtoehtoja minulla olisi?

OP:n vakuuksista ja digitaalisesta asuntokaupasta vastaava johtaja Anna Niinimäki kertoo, että joskus tulee kyseeseen asunnon mittava peruskorjaus. Tämä kannattaa lähinnä silloin, jos talo on korjattavissa, ja jos se sopii jo valmiiksi erityisen hyvin juuri kyseiselle tontille, tai jos ostaja erityisesti hakee vanhan talon tunnelmaa. Toinen vaihtoehto on purkaa vanha talo ja rakentaa tontille uusi.

Vanhan talon remontti

Jos haluat remontoida vanhan talon perusteellisesti asumiskelpoiseksi, niin tärkeintä on teettää sille laaja kuntokartoitus. Näin tiedät tarkasti, mitä vikoja ja korjattavia asioita talossa on. Tämän jälkeen pitää laatia korjaussuunnitelma, laskea remontille kokonaisbudjetti ja arvioida, missä aikataulussa mikäkin vaihe valmistuu.

– Tämä on useimmiten lainan saamisen edellytys, Niinimäki kertoo.

Kustannuksia voi tulla joissakin tapauksissa yhtä paljon, kuin uuden talon rakentaminen voisi maksaa. Riippuu kuitenkin monesta eri asiasta, millaisena lainana hanke käsitellään pankissa.

– Mitä suuremmasta remontista on kyse, ja mitä suurempi on remontin suhteellinen osuus kokonaisuudesta, niin sitä todennäköisemmin toimitaan samoin kuin omakotitalon rakentamisprojektissa. Eli lainaa nostetaan sitä mukaa, kun remontti etenee, eikä kaikkea nosteta yhdellä kertaa. Pankki ehkä haluaa nähdä dokumentteja remontin etenemisestä, Niinimäki kertoo.

Purkaminen ja uuden rakentaminen

Toinen vaihtoehto on ostaa vanha talo, purkaa se ja rakentaa uusi tilalle. Jos päädyt tähän vaihtoehtoon, pankki todennäköisesti käsittelee projektiasi samalla tavalla kuin jos se olisi omakotitalon rakentamishanke. Eli lainaa nostetaan sitä mukaa, kun rakentaminen etenee.

Tämä perustuu siihen, että lainan vakuutena on ensin vanha rötiskö ja tontti, vaikka pankki ei laske tuolle rötiskölle arvoa, sillä se todennäköisesti myydään purkukuntoisena. Kun talo on purettu, vakuutena on pelkkä tontti. Kun uusi talo alkaa rakentua tontille, vakuutena on tontti ja rakenteilla oleva talo.

Mitä pidemmälle rakentaminen etenee ja mitä valmiimpi uusi talo on, sitä arvokkaampi se myös on. Samalla vakuusarvo kasvaa. Mitä isommaksi vakuus kasvaa, sitä enemmän voit myös nostaa myös lainaa.

– Eli jos lainaa on myönnetty 300 000 euroa, aluksi nostetaan sen verran, paljonko tarvitaan, että saadaan tontti ja purettava talo hankittua, vaikkapa 100 000 euroa. Loput 200 000 euroa nostetaan tilille pikkuhiljaa sitä mukaa, kun projekti etenee, Niinimäki kertoo.

Koska vakuutena on aluksi ainoastaan tontti, tarvitset tällaisen projektin aloittaaksesi omarahoitusta tai jonkin lisävakuuden. Rakentamisen ja korjaamisen jälkeen on tavallista, että talo arvioidaan valmiina, ja lisävakuuksista voi mahdollisesti luopua.

Ero kokonaan uuden talon rakentamiseen on, että aluksi kustannuksia tulee vanhan rötiskön purkamisesta. Siksi laina on todennäköisesti pikkuisen suurempi kuin jos alkaisi suoraan rakentaa tyhjälle tontille.

Huolellinen budjetointi ja suunnittelu on alussa todella tärkeää.

– Kannattaa tehdä tarkka kustannusarvio siltä pohjalta, että laskee, paljonko rakentaminen tulisi kokonaisuudessaan maksamaan ammattilaisten teettämänä. Jos lopulta pystyykin tekemään osan itse, niin se on vain plussaa, Niinimäki kertoo.

Herää kysymys: entä jos rakenteilla olevaan taloon ei pysty vielä muuttamaan, ja täytyy asua vielä vanhassa asunnossa samalla? Asuntolainan lyhennykset voi määritellä alkamaan vasta siitä, kun uuteen asuntoon voi jo muuttaa.

Lue myös:

Haaveiden mökistä totta – Mari rakennutti mökin yksin‍

Taloprojekti vaatii sooloilun sijaan sitoutumista – näiden vinkkien avulla selviät rakennusprojektista‍